Financement marchand de biens : crédit court terme et spécificités

Le marchand de biens achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement, souvent après rénovation ou division. Son activité génère des besoins de financement très différents d'un investisseur locatif classique : cycles courts, rotations fréquentes, besoin de réactivité. Voici comment structurer le financement.

Spécificités du financement marchand de biens

Contrairement à un crédit immobilier classique (20-25 ans), le financement marchand de biens repose sur des crédits à court terme :

• Durée : 12 à 36 mois en général
• Objectif : financer l'achat jusqu'à la revente
• Remboursement : au moment de la revente du bien (in fine ou amortissable)
• Taux : plus élevés que les crédits longue durée (6 à 10 % selon le profil et le risque)

Types de financement disponibles

Le crédit-relais professionnel

Pour financer l'achat d'un nouveau bien en attendant la revente d'un bien déjà acquis. Montant : jusqu'à 70-80 % de la valeur du bien à revendre.

Le prêt court terme (bridge loan)

Crédit spécifique pour marchands de biens : financement de l'achat + travaux sur 12-24 mois. Remboursement au moment de la cession. Souvent proposé par des fonds de dette privés ou des organismes spécialisés.

Le crédit immobilier classique avec clause de revente

Certaines banques financent les marchands de biens sur des durées plus longues (5-7 ans) avec des frais de remboursement anticipé réduits ou nuls, pour tenir compte de la revente avant terme.

Ce que les organismes analysent

• Expérience : nombre d'opérations réalisées, historique de revente, expertise du secteur
• Fonds propres : l'apport minimum est généralement de 20-30 % de la valeur d'achat + travaux
• Plan de sortie : démonstration crédible de la revente (prix cible, délai, comparables de marché)
• Garanties : hypothèque sur le bien acheté + caution personnelle
• Structure juridique : SAS, SASU, SARL le statut de société est souvent exigé

La TVA sur marge : spécificité fiscale

Les marchands de biens sont assujettis à la TVA sur marge (différence entre prix de vente et prix d'achat). Cette TVA réduit la marge nette. Les financeurs en tiennent compte dans leur analyse de rentabilité.

Organismes finançant les marchands de biens

• Fonds de dette privés spécialisés (financement rapide, taux élevés)
• Banques régionales avec desk immobilier professionnel
• Courtiers spécialisés immobilier professionnel (accès multi-sources)

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