Crédit hypothécaire :
financez vos projets grâce à votre bien

Un crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. La différence avec un crédit à la consommation tient à la garantie : au lieu d'une simple caution, c'est un droit inscrit sur le bien. En cas de défaillance prolongée, le prêteur peut faire vendre le bien pour récupérer son dû. En contrepartie de cette garantie, les montants sont plus élevés (de 22 000 à 750 000 € chez les établissements prêteurs) et les durées plus longues (de 5 à 25 ans). Vous restez propriétaire et vous remboursez par mensualités fixes.

Les fonds financent un projet personnel : regrouper vos crédits avec garantie, des travaux ou une rénovation énergétique, une soulte lors d'un divorce ou d'une succession, l'aide à un proche, ou une trésorerie pour un besoin ponctuel. Vous indiquez l'usage prévu des fonds, et une attestation est demandée à partir de 75 000 €. L'achat d'un bien immobilier et les projets professionnels ne sont pas financés par ce biais chez les établissements prêteurs, sauf le prêt relais.

Deux critères s'appliquent en même temps. D'abord la valeur du bien : le montant emprunté ne peut pas dépasser 70 % de sa valeur chez la plupart des établissements prêteurs, parfois moins selon la localisation. Ensuite votre capacité de remboursement : la nouvelle mensualité, ajoutée à vos autres charges, doit rester sous le taux d'endettement accepté par l'établissement, généralement 35 à 40 % de vos revenus, avec un reste à vivre suffisant. C'est le plus restrictif des deux qui fixe le montant. Exemple : pour un bien de 300 000 €, le montant peut aller jusqu'à 210 000 €, sous réserve que la mensualité soit compatible avec vos revenus.

L'hypothèque de 1er rang signifie que votre prêteur est prioritaire en cas de vente forcée du bien : il est remboursé intégralement avant tout autre créancier. Ce rang est le plus sécurisant pour le prêteur, qui peut donc offrir les meilleures conditions. L'hypothèque de 2ème rang est prise derrière un prêteur existant (souvent le prêteur du crédit immobilier initial). En cas de vente, le 1er rang est remboursé d'abord, et le 2ème rang récupère ce qui reste. C'est donc un risque plus élevé pour le prêteur, qui peut appliquer des conditions plus strictes ou un taux légèrement majoré.

Oui. L'hypothèque est inscrite par un acte notarié : le notaire rédige l'acte, inscrit la garantie auprès du service de la publicité foncière et s'assure de sa validité. Ces frais de notaire et de garantie s'ajoutent à l'opération ; ils vous sont détaillés avant toute signature.

Oui. Le crédit hypothécaire ne rembourse pas votre prêt immobilier : vous le gardez, avec son taux, et la nouvelle hypothèque prend un rang suivant (2e rang, parfois au-delà selon l'établissement). Le montant possible dépend alors de la valeur du bien diminuée du capital qui reste dû sur ce prêt, et de votre capacité de remboursement.

Le crédit hypothécaire s'adresse aux propriétaires : c'est le bien qui garantit le prêt. Avec une inscription au FICP, un des établissements prêteurs étudie le dossier au cas par cas lorsque le bien apporte une garantie suffisante. Une inscription au FCC (incident de chèque ou de carte) n'est pas acceptée. La valeur du bien, la stabilité des revenus et l'historique des impayés sont déterminants.

Pas pour acheter votre résidence principale ou un investissement locatif : les établissements prêteurs ne financent pas d'acquisition par ce biais. La seule exception est le prêt relais : propriétaire d'un bien, vous en achetez un autre avant d'avoir vendu le premier. Le prêt, sur 5 ans, ne coûte que les intérêts chaque mois et son capital est remboursé à la vente. Il est accessible de 50 000 à 500 000 €, jusqu'à 80 ans à la signature.

Les frais comprennent : les frais de notaire et de garantie, les frais de dossier de l'organisme prêteur, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé sur les crédits soldés dans le cadre d'un rachat (plafonnées par la loi pour les crédits immobiliers), et le cas échéant une rémunération d'intermédiation. Les frais de l'organisme, du notaire et de la garantie vous sont remis par écrit avant toute signature. Si des frais d'intermédiation s'appliquent, leur montant est convenu par écrit avec vous avant tout travail sur votre dossier, et aucune somme ne peut être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés.