Débloquez la valeur
de votre patrimoine

Le Prêt Viager Hypothécaire est un prêt bancaire garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, réservé aux propriétaires de plus de 60 ans. Il permet d'obtenir des liquidités (versement unique ou rente) sans vendre son bien, sans quitter son domicile et sans avoir à rembourser de mensualités pendant toute la durée de vie. Le capital emprunté, augmenté des intérêts capitalisés, est remboursé lors de la vente du bien (de son vivant) ou lors du règlement de la succession. C'est un produit "sans recours" : en aucun cas les héritiers ne peuvent être contraints de rembourser au-delà de la valeur du bien.

Dans le viager classique, vous vendez la propriété du bien à un tiers, qui vous verse un bouquet initial et une rente mensuelle viagère. Vous n'êtes plus propriétaire. Le PVH est un prêt : vous restez propriétaire, vous pouvez habiter dans le bien ou le louer. L'hypothèque rechargeable est un mécanisme permettant de réutiliser une garantie hypothécaire déjà en place. Ce n'est pas un prêt autonome mais un outil juridique. Le PVH combine garantie hypothécaire + absence de mensualités + maintien de la propriété, ce qui le rend unique.

Le montant est calculé en fonction de deux paramètres principaux : la valeur vénale du bien (estimée par un expert indépendant mandaté par l'organisme) et l'âge de l'emprunteur (ou du plus jeune en cas de co-emprunteurs). Plus l'emprunteur est âgé, plus le taux LTV accordé est élevé, car l'espérance de vie résiduelle est plus courte. En pratique : à 65 ans, LTV autour de 25-35 % ; à 75 ans, 35-45 % ; à 85 ans, jusqu'à 50-55 %. Exemple : bien valant 400 000 €, emprunteur de 72 ans → montant possible de 130 000 à 160 000 €.

En l'absence de remboursement mensuel, les intérêts sont capitalisés : ils s'ajoutent au capital restant dû chaque mois. C'est ce qu'on appelle les intérêts composés. Le taux d'intérêt d'un PVH est généralement fixe pour toute la durée (entre 4 % et 7 % selon les partenaires et le profil). Le montant dû croît donc de façon exponentielle avec le temps. C'est pourquoi le produit est conçu pour rester prudent sur le LTV initial : si le bien prend de la valeur en parallèle, les héritiers récupèrent un solde positif.

À votre décès, les héritiers héritent du bien immobilier et de la dette PVH associée. Ils ont le choix : vendre le bien et rembourser le prêt avec le produit de la vente (ils gardent le solde), ou rembourser le prêt autrement (épargne, nouveau crédit) et conserver le bien. La clause "sans recours" protège les héritiers : même si le marché immobilier s'est effondré et que la valeur du bien est inférieure à la dette, les héritiers ne doivent rien de plus que la valeur du bien. L'organisme prêteur supporte la différence.

Oui. Si vous vendez le bien de votre vivant, le PVH est soldé sur le produit de la vente — vous touchez le solde. Si vous souhaitez rembourser sans vendre (via une donation, une entrée d'argent, un héritage), c'est également possible. Des pénalités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer selon le contrat — elles sont généralement plafonnées par la réglementation. Certains contrats prévoient une "franchise" de remboursement anticipé sans pénalités au-delà d'un certain délai.

C'est possible dans certains cas, sous conditions. Si la valeur du bien est nettement supérieure au capital restant dû du crédit immobilier, un PVH de 2ème rang peut être envisagé. Cependant, la plupart des partenaires préfèrent intervenir en 1er rang hypothécaire. Dans ce cas, le crédit immobilier existant est intégré dans le PVH — ce qui est possible si le capital restant dû est faible et que l'âge de l'emprunteur est suffisamment avancé pour justifier le produit.

Les fonds obtenus via un PVH sont issus d'un emprunt, pas d'un revenu. Ils ne sont donc pas imposables et n'entrent pas dans le calcul des revenus au sens fiscal. Cependant, si les fonds génèrent des revenus (placements, loyers d'un bien acheté avec), ces revenus sont imposables. Concernant les aides sociales (APA, AAH, aide au logement), le capital PVH peut être pris en compte comme patrimoine si déclaré. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou juridique avant de souscrire si vous percevez des aides.