Crédit hypothécaire et clause de réméré 2026

Deux logiques juridiques totalement différentes

Le crédit hypothécaire et la vente à réméré sont parfois confondus par des particuliers en difficulté financière, alors qu'ils reposent sur des mécanismes juridiques opposés. Le crédit hypothécaire est un prêt : l'emprunteur reste propriétaire de son bien, qui sert simplement de garantie au remboursement. La vente à réméré (article 1659 du Code civil) est une vente ferme du bien, assortie d'une faculté de rachat par le vendeur dans un délai maximal de 5 ans.

Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929, FOUNDY exerce comme mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP).

Dans le réméré, le vendeur perd immédiatement la pleine propriété de son bien au profit de l'acheteur-investisseur, contre versement d'un prix, et devient généralement occupant à titre onéreux (indemnité d'occupation) en attendant d'exercer, ou non, sa faculté de rachat.

Pourquoi ces deux mécanismes coexistent parfois

Il existe des situations, rares, où les deux montages sont combinés dans un même parcours patrimonial : un propriétaire refusé au crédit hypothécaire classique (surendettement, fichage banque de France, revenus insuffisants) se tourne vers un réméré pour obtenir des liquidités immédiates, puis, une fois sa situation assainie, contracte un crédit hypothécaire classique pour financer le rachat de son bien avant l'expiration du délai de réméré.

Dans ce schéma, le crédit hypothécaire n'intervient donc pas en même temps que le réméré, mais en aval, pour permettre l'exercice de la faculté de rachat prévue par l'acte de réméré initial.

Comparatif des deux mécanismes

Critère	Crédit hypothécaire	Vente à réméré
Nature juridique	Prêt garanti par une sûreté réelle	Vente ferme avec faculté de rachat
Propriété du bien	Reste chez l'emprunteur	Transférée immédiatement à l'acheteur
Accessibilité	Nécessite une capacité de remboursement démontrée	Accessible même en cas de fichage FICP
Durée	Jusqu'à 15-20 ans	Maximum 5 ans (souvent 6 à 24 mois en pratique)
Coût	Taux d'intérêt + frais de dossier et notariés	Décote à la revente (15-30 %) + indemnité d'occupation
Encadrement réglementaire	IOBSP, ACPR, taux d'usure	Faiblement encadré, risque d'abus documenté par la DGCCRF
Réversibilité si échec	Saisie possible mais procédure longue	Perte définitive du bien si rachat non exercé

Pourquoi il ne faut jamais confondre les deux

La confusion est dangereuse car les conséquences en cas d'échec sont radicalement différentes. Avec un crédit hypothécaire, un défaut de paiement déclenche une procédure de saisie encadrée, avec des protections légales pour l'emprunteur (délais, commission de surendettement). Avec un réméré, l'absence d'exercice de la faculté de rachat dans le délai contractuel entraîne la perte définitive et automatique de la propriété du bien, sans procédure judiciaire nécessaire - l'acheteur est déjà propriétaire depuis la signature.

FOUNDY, en tant que mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), n'intervient jamais sur des opérations de réméré, qui relèvent d'un cadre différent (souvent des sociétés d'investissement privées, hors courtage bancaire réglementé). Notre rôle se limite au financement hypothécaire classique, y compris dans les situations où un client souhaite sortir d'un réméré en cours en rachetant son bien via un crédit hypothécaire auprès de nos partenaires (CFCAL, SYGMA Banque, My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement).

La recommandation FOUNDY

Avant tout engagement dans un réméré, FOUNDY recommande systématiquement d'étudier en priorité la piste du crédit hypothécaire classique, souvent moins coûteuse et moins risquée, même pour des profils avec incidents bancaires modérés. Si un réméré a déjà été signé, nous pouvons étudier la faisabilité d'un crédit hypothécaire permettant d'exercer la faculté de rachat avant l'expiration du délai contractuel - une course contre la montre qu'il vaut mieux anticiper au moins 6 mois avant l'échéance.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on avoir en même temps un crédit hypothécaire et une clause de réméré sur le même bien ?

Non, simultanément ce n'est pas possible sur le même bien : soit vous en êtes propriétaire et vous pouvez l'hypothéquer pour garantir un prêt, soit vous l'avez vendu à réméré et vous n'en êtes plus propriétaire. Les deux mécanismes se succèdent, ils ne coexistent pas au même moment.

FOUNDY propose-t-il des opérations de réméré ?

Non. FOUNDY est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929). Le réméré est un mécanisme de vente immobilière distinct, généralement proposé par des sociétés d'investissement privées hors cadre du courtage en crédit.

Un crédit hypothécaire peut-il servir à sortir d'un réméré ?

Oui, c'est l'un des cas d'usage : contracter un crédit hypothécaire pour réunir les fonds nécessaires à l'exercice de la faculté de rachat prévue dans l'acte de réméré, avant l'expiration du délai contractuel.

Que se passe-t-il si la faculté de rachat n'est pas exercée à temps dans un réméré ?

Le vendeur perd définitivement la propriété du bien au profit de l'acheteur, sans procédure judiciaire supplémentaire nécessaire puisque la vente était déjà juridiquement effective dès la signature de l'acte.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr - contact@foundy.fr - ORIAS n°20004929

Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code civil, article 1659 (vente à réméré) · Banque de France · ORIAS