Combien peut-on emprunter avec un crédit hypothécaire ? Calculer son maximum

Le montant maximal d'un crédit hypothécaire est déterminé par deux critères simultanés : la valeur du bien hypothéqué (LTV) et votre capacité de remboursement (taux d'endettement). C'est le plus restrictif des deux qui s'applique. Voici comment calculer votre plafond réel.

Critère 1 : Le LTV (Loan-to-Value)

Le LTV est le rapport entre le montant total des crédits garantis par le bien et sa valeur vénale. Les organismes fixent un LTV maximum, généralement entre 70 et 80 % :

Formule :
Montant max hypothécaire = (Valeur du bien × LTV max) − Capital restant dû

Exemples :

• Bien à 250 000 €, LTV 70 %, crédit résiduel 40 000 € → max = (250 000 × 70 %) − 40 000 = 135 000 €
• Bien à 400 000 €, LTV 75 %, crédit résiduel 0 € → max = 400 000 × 75 % = 300 000 €
• Bien à 180 000 €, LTV 65 %, crédit résiduel 90 000 € → max = (180 000 × 65 %) − 90 000 = 27 000 €

Voir notre guide dédié : calcul du LTV crédit hypothécaire.

Critère 2 : Le taux d'endettement (capacité de remboursement)

Le montant emprunté doit générer une mensualité qui n'excède pas 35 % de vos revenus nets mensuels.

Formule :
Mensualité max = Revenus nets × 35 % − Charges existantes

Exemple :

• Revenus nets : 3 500 €/mois
• Charges existantes (autres crédits) : 400 €/mois
• Mensualité max pour le nouveau crédit : 3 500 × 35 % − 400 = 825 €/mois
• Capital finançable sur 20 ans à 5,5 % pour 825 €/mois : ~120 000 €

Le montant final : le minimum des deux plafonds

Si le LTV autorise 135 000 € mais que la capacité de remboursement ne permet que 120 000 €, le montant accordé sera 120 000 €. C'est toujours le critère le plus restrictif qui s'applique.

À l'inverse, si le LTV n'autorise que 80 000 € mais que vos revenus permettraient 150 000 €, vous êtes limité à 80 000 € par le LTV.

Comment augmenter son montant maximal ?

Sur le LTV

• Faire estimer le bien à sa valeur réelle de marché (pas en dessous)
• Rembourser une partie du crédit immobilier résiduel avant de demander
• Choisir un organisme avec un LTV max plus élevé (certains vont jusqu'à 80-85 %)

Sur la capacité de remboursement

• Allonger la durée du crédit (augmente le capital pour une même mensualité)
• Intégrer un co-emprunteur avec des revenus complémentaires
• Solder un crédit conso avant la demande pour libérer de la capacité
• Valoriser tous les revenus : loyers, pension alimentaire, revenus complémentaires

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Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance