Emprunter avec plusieurs crédits en cours

Un dossier possible, mais examiné avec une vigilance accrue

De nombreux emprunteurs sollicitent un nouveau crédit immobilier alors qu'ils remboursent déjà un ou plusieurs crédits en cours - crédit à la consommation, prêt auto, crédit renouvelable ou même un premier crédit immobilier sur un bien déjà détenu. Cette situation n'est pas rédhibitoire, mais elle place le dossier sous une vigilance bancaire accrue, la banque devant vérifier que l'ensemble des charges de remboursement, existantes et nouvelles, reste compatible avec un taux d'endettement raisonnable et un reste à vivre suffisant pour le foyer.

Statut de FOUNDY : mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), ORIAS n° 20004929.

Le taux d'endettement maximal généralement retenu par les établissements se situe autour de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, une limite qui intègre la totalité des mensualités de crédits en cours, et pas seulement celle du nouveau projet. Un emprunteur qui rembourse déjà plusieurs crédits doit donc démontrer que sa capacité résiduelle est suffisante, ou envisager des solutions de restructuration avant de déposer une nouvelle demande.

FOUNDY analyse systématiquement l'ensemble des engagements financiers existants pour déterminer la stratégie la plus pertinente : présentation directe du dossier, remboursement anticipé partiel, ou opération de consolidation des crédits en amont du projet immobilier.

Lecture d'un dossier avec crédits multiples en cours

Élément analysé	Ce qu'examine la banque	Recommandation FOUNDY
Taux d'endettement global	Ne doit généralement pas dépasser environ 35 % des revenus nets	Calculer précisément la marge disponible avant de solliciter un nouveau crédit
Reste à vivre du foyer	Doit rester suffisant au regard de la composition familiale	Présenter un budget détaillé démontrant une gestion saine malgré les crédits en cours
Nature des crédits existants	Un crédit renouvelable est perçu plus défavorablement qu'un prêt amortissable classique	Clôturer les crédits renouvelables inutilisés avant le dépôt du dossier
Historique de remboursement	Recherche de régularité, absence d'incident de paiement	Fournir les relevés démontrant des échéances honorées sans retard
Ancienneté et durée résiduelle des crédits	Un crédit proche de son terme pèse moins sur la durée du nouveau prêt	Mettre en avant les crédits qui s'achèvent avant ou peu après le début du nouveau prêt
Possibilité de rachat de crédits	Étudiée si l'endettement dépasse le seuil acceptable	FOUNDY évalue l'intérêt d'un regroupement avant la demande immobilière

Le taux d'endettement : le critère qui structure tout le dossier

Le calcul du taux d'endettement intègre la totalité des charges de crédit du foyer, qu'il s'agisse d'un crédit auto, d'un crédit à la consommation ou d'un crédit renouvelable actif, même faiblement utilisé. Un emprunteur qui approche ou dépasse le seuil de 35 % voit sa demande de nouveau crédit immobilier fortement compromise, sauf à démontrer un reste à vivre particulièrement confortable ou des revenus élevés qui justifient une approche au cas par cas de la banque, dite dérogatoire, encadrée par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

Il est donc essentiel, avant tout dépôt de dossier, de dresser un inventaire précis de l'ensemble des crédits en cours - y compris les crédits renouvelables peu ou pas utilisés, qui comptent malgré tout dans le calcul - et d'évaluer la marge réellement disponible pour un nouveau prêt immobilier.

Le rachat de crédits : une solution à envisager avant, plutôt qu'après

Lorsque l'endettement existant est trop élevé pour absorber un nouveau crédit immobilier dans de bonnes conditions, une opération de rachat ou de regroupement de crédits permet de fusionner plusieurs mensualités en une seule, généralement plus faible, en allongeant la durée de remboursement. Cette solution libère de la capacité d'emprunt et peut, dans certains montages, être réalisée conjointement avec le nouveau projet immobilier, sous la forme d'un rachat de crédits avec trésorerie complémentaire dédiée à l'apport. Elle mérite cependant une étude approfondie du coût total, car l'allongement de la durée augmente en général le coût global du crédit.

Pourquoi passer par FOUNDY

FOUNDY réalise un état des lieux complet de l'endettement existant avant toute demande de crédit immobilier, afin d'identifier la meilleure stratégie : présentation directe du dossier, clôture de crédits renouvelables inutiles, ou opération de rachat de crédits préalable. En tant que mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929), FOUNDY oriente chaque profil vers l'établissement prêteur - parmi CFCAL, SYGMA BNP PF, My Money Bank, CGI Finance et La Banque Postale Financement - le plus adapté à une situation d'endettement multiple. Simulez gratuitement votre capacité d'emprunt sur foundy.fr.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on obtenir un crédit immobilier avec plusieurs crédits en cours ?

Oui, c'est possible si le taux d'endettement global, incluant les crédits existants et le nouveau prêt, reste dans une limite raisonnable, généralement autour de 35 % des revenus nets.

Un crédit renouvelable pénalise-t-il plus qu'un crédit auto classique ?

Il est souvent perçu plus défavorablement, car son montant disponible et sa mensualité potentielle sont pris en compte même s'il est peu utilisé. Le clôturer avant une demande peut renforcer le dossier.

Faut-il regrouper ses crédits avant de demander un prêt immobilier ?

Cela dépend du niveau d'endettement existant. Si la marge disponible est insuffisante, une opération de rachat de crédits en amont peut être nécessaire pour rendre le dossier finançable.

Le reste à vivre est-il aussi important que le taux d'endettement ?

Oui, les banques examinent les deux critères conjointement, car un taux d'endettement élevé peut être accepté si le reste à vivre du foyer demeure confortable au regard de sa composition et de son niveau de revenus.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance