Peut-on inclure son crédit immobilier dans un rachat de crédits ?

Regrouper son crédit immobilier avec ses crédits à la consommation dans un seul et même rachat : c'est possible, légal, et parfois très avantageux. Mais l'opération a ses règles, ses frais spécifiques, et son timing optimal. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

Oui, c'est possible sous conditions

Le rachat de crédit avec intégration du prêt immobilier s'appelle un rachat hypothécaire global. Il nécessite :

• D'être propriétaire du bien financé par le crédit immobilier
• Que la part du crédit immobilier représente au moins 60 % du capital total racheté (sinon, c'est considéré comme un rachat à la consommation)
• Un acte notarié pour la garantie hypothécaire
• Un bien immobilier estimé à une valeur suffisante pour le LTV cible

Voir les offres de rachat de crédit FOUNDY incluant le prêt immobilier.

Pourquoi vouloir inclure son crédit immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent motiver l'intégration du crédit immo dans le rachat :

• Simplification : une seule mensualité au lieu de 4 ou 5 prélèvements différents
• Taux : si votre crédit immobilier date de 2022-2023 et a un taux élevé (4,5 %+), le nouveau rachat peut proposer un taux global plus compétitif
• Durée : allonger la durée globale pour réduire la mensualité mensuelle totale
• Montant : débloquer une trésorerie complémentaire (pour des travaux, par exemple) en même temps que le regroupement

Quand NE PAS inclure le crédit immobilier

Inclure le crédit immo n'est pas toujours la bonne stratégie :

• Si votre taux immo est bas : un crédit immobilier à 1,2 % (contracté en 2020-2021) n'a aucun intérêt à être racheté à 4 %. Gardez-le séparément.
• Si vous êtes proche de la fin : racheté à 2 ans de la fin, les frais (notaire, IRA) ne seront jamais amortis.
• Si le capital restant est faible : les frais de notaire (1,5-2 % du montant) peuvent dépasser les économies réalisées.

La règle : comparez le coût total du crédit immobilier restant à payer vs. le coût du nouveau crédit (incluant les frais). Si le nouveau coût est inférieur, l'opération est rentable.

Les frais spécifiques à anticiper

Le rachat avec intégration du prêt immo implique des coûts supplémentaires :

• Indemnités de remboursement anticipé (IRA) sur le crédit immo : plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Souvent négociables.
• Frais de mainlevée hypothécaire : si votre crédit immo était garanti par une hypothèque, la mainlevée coûte environ 0,8 à 1,2 % du capital initial.
• Nouveaux frais de notaire : pour la nouvelle hypothèque sur le rachat, environ 1,5 à 2 % du montant racheté.
• Frais de dossier : négociés par FOUNDY dans la plupart des cas.

Exemple chiffré : l'impact sur les mensualités

Situation initiale :

• Crédit immobilier restant : 120 000 € à 4,3 % sur 18 ans → 820 €/mois
• Crédit conso 1 : 15 000 € à 7 % sur 4 ans → 358 €/mois
• Crédit conso 2 : 8 000 € à 8 % sur 3 ans → 250 €/mois
• Total mensualités : 1 428 €/mois

Après rachat global (143 000 € sur 22 ans à 4,8 %) :

• Nouvelle mensualité : 870 €/mois
• Économie mensuelle : 558 €
• Coût en frais supplémentaires : ~5 000 € (IRA + notaire) → amorti en 9 mois

Le rôle du courtier dans cette opération

Un rachat global est une opération complexe qui nécessite l'analyse de plusieurs paramètres simultanément : taux actuel du crédit immo, durée restante, LTV du bien, frais à anticiper, et capacité d'endettement finale. FOUNDY réalise cette analyse gratuitement et sélectionne l'établissement le plus adapté. Commencez par une simulation pour voir si l'opération est rentable dans votre cas.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance