Reverse mortgage en France 2026 : le prêt viager hypothécaire

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Qu'est-ce qu'un reverse mortgage ?

Le reverse mortgage (prêt hypothécaire inversé en anglais) est un produit financier permettant à un propriétaire senior de convertir une partie de la valeur de son bien immobilier en liquidités, sans vendre, sans mensualités, avec remboursement à terme (décès ou vente). Ce produit est très répandu aux États-Unis (HECM - Home Equity Conversion Mortgage) et au Royaume-Uni (Equity Release).

L'équivalent français : le Prêt Viager Hypothécaire (PVH)

En France, le reverse mortgage s'appelle le Prêt Viager Hypothécaire (PVH), créé par la loi du 23 juin 2006 et régi par les articles L.315-1 à L.315-12 du Code de la consommation. Le mécanisme est similaire :

Mécanisme	Reverse mortgage (USA/UK)	PVH (France)
Capital disponible	35-70 % valeur du bien	25-70 % selon l'âge
Remboursement	Au décès ou à la vente	Au décès ou à la vente
Intérêts	Capitalisés (pas de mensualité)	Capitalisés (pas de mensualité)
Garantie des héritiers	Non-recourse loan (USA)	Plafonnement légal L.315-11
Organisme de tutelle	HUD (USA), FCA (UK)	ACPR (France)

Différences clés entre le PVH français et le reverse mortgage américain

Différence	PVH France	HECM USA
Marché	Peu développé, quelques spécialistes	Très développé (plus de 800 000 prêts/an)
Concurrence	Faible → taux souvent > 5 %	Forte → taux plus compétitifs
Assurance publique	Non	Oui (FHA assure les prêteurs)
Versement	Capital unique ou mensualités	Capital, mensualités ou ligne de crédit
Âge minimum	60 ans	62 ans (HECM)

Pourquoi le PVH est moins développé en France qu'aux USA

En France :

• La culture de transmission patrimoniale est forte (les seniors hésitent à "manger leur bien")
• Le marché des prêteurs est peu concurrentiel (peu d'établissements agréés)
• Le viager est une alternative culturellement ancrée
• La rente viagère et l'assurance vie offrent des alternatives de liquidités

Questions fréquentes (FAQ)

Existe-t-il un reverse mortgage sous forme de versements mensuels en France ?

La législation française (L.315-1 et s. Code conso) prévoit que le PVH peut être versé en une ou plusieurs fois (capital fractionné). Certains prêteurs proposent des versements périodiques. Ces variantes restent rares sur le marché français.

Le reverse mortgage français (PVH) est-il sûr pour les héritiers ?

Oui. L'article L.315-11 du Code de la consommation garantit que la dette ne peut dépasser la valeur de réalisation du bien. Les héritiers ne peuvent être appelés au-delà. C'est équivalent au principe "non-recourse" du HECM américain.

FOUNDY propose-t-il un produit équivalent au reverse mortgage américain ?

FOUNDY propose le PVH, équivalent français du reverse mortgage. Pour les clients ayant une expérience du marché anglo-saxon, les mécanismes sont très proches. Contactez FOUNDY pour une simulation adaptée à votre bien et votre âge.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. En cas de décès ou de vente, votre bien sera vendu pour rembourser le prêt.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - L.315-1 à L.315-12 Code conso · HUD.gov - HECM · Banque de France · ORIAS