Prêt viager hypothécaire : définition, fonctionnement et à qui ça s'adresse

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un produit financier réservé aux seniors propriétaires. Il permet d'emprunter une somme d'argent garantie par son bien immobilier, sans obligation de rembourser de son vivant. Le remboursement intervient au décès de l'emprunteur ou lors d'une vente volontaire du bien. Voici tout ce qu'il faut savoir.

Définition légale

Le prêt viager hypothécaire est encadré par les articles L. 315-1 à L. 315-23 du Code de la consommation, introduits par l'ordonnance du 23 mars 2006. Il se définit comme :

• Un prêt accordé à une personne physique
• Garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage résidentiel
• Dont le remboursement (capital + intérêts capitalisés) intervient au décès de l'emprunteur ou lors de la cession du bien
• Aucune mensualité n'est due pendant la vie de l'emprunteur

Comment fonctionnent les intérêts ?

Comme il n'y a pas de remboursement pendant la durée du prêt, les intérêts s'accumulent et se capitalisent chaque année. La dette grandit donc progressivement :

• Montant emprunté : 80 000 €
• Taux : 5 %/an
• Après 10 ans : 80 000 × (1,05)¹⁰ = 130 311 € de dette
• Après 20 ans : 80 000 × (1,05)²⁰ = 212 332 € de dette

Le bien sert de garantie : à l'échéance, la dette est remboursée sur le produit de la vente. Si la dette dépasse la valeur du bien, l'organisme ne peut pas se retourner contre la succession c'est la clause de non-recours.

À qui s'adresse le PVH ?

• Seniors de 60 ans et plus (certains organismes acceptent dès 55 ans)
• Propriétaires d'un bien immobilier à usage résidentiel
• Personnes ayant besoin de liquidités sans vendre leur bien ni déménager
• Personnes sans revenus suffisants pour accéder à un crédit classique
• Personnes souhaitant financer une dépendance, des travaux, aider leurs enfants ou simplement améliorer leur niveau de vie

Ce que le PVH n'est pas

• Pas un viager : le bien reste la propriété de l'emprunteur. Aucun tiers ne devient propriétaire. Voir PVH vs viager immobilier.
• Pas un crédit hypothécaire classique : pas de mensualités, intérêts capitalisés, remboursement in fine au décès
• Pas une rente : le montant est versé en une fois (ou en plusieurs tranches) mais ne dépend pas de la durée de vie

Les principaux organismes

En France, le marché du PVH est encore peu développé. Les acteurs principaux sont des établissements spécialisés et quelques banques partenaires. FOUNDY travaille avec les organismes proposant le PVH dans le cadre de ses solutions de financement senior.

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