SCPI de bureaux ou SCPI diversifiées à crédit : quel choix avec FOUNDY ? — ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Deux familles de SCPI face au financement à crédit

Les SCPI de bureaux ont longtemps constitué le cœur historique du marché des SCPI françaises, avec des immeubles situés majoritairement en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Depuis la généralisation du télétravail, ce segment fait face à des taux de vacance locative plus élevés sur certains actifs, en particulier les bureaux de seconde catégorie mal situés ou peu adaptés aux nouveaux usages (flex office, espaces collaboratifs).

Les SCPI diversifiées, à l'inverse, répartissent leur patrimoine entre plusieurs classes d'actifs : commerces de périphérie ou de centre-ville, établissements de santé (EHPAD, cliniques), plateformes logistiques, hôtellerie, voire résidentiel géré. Cette diversification par nature vise à réduire la dépendance à un seul cycle immobilier et à un seul type d'usage, la logistique et la santé ayant notamment bénéficié de dynamiques favorables ces dernières années.

Pour un investisseur qui finance ses parts à crédit, le choix entre ces deux familles a des conséquences directes sur la régularité des loyers perçus, donc sur la capacité à couvrir les mensualités du prêt sans effort d'épargne complémentaire.

Comparatif SCPI de bureaux et SCPI diversifiées face au crédit

Critère	SCPI de bureaux	SCPI diversifiées
Composition du patrimoine	Majoritairement bureaux	Commerces, santé, logistique, bureaux mixtes
Sensibilité au télétravail	Élevée, surtout bureaux anciens mal situés	Faible à modérée, exposition répartie
Taux d'occupation financier récent	Plus variable selon les immeubles	Généralement plus stable en moyenne
Régularité des loyers pour couvrir le crédit	Peut fluctuer davantage	Historiquement plus lissée
Potentiel de revalorisation	Dépend de la rénovation énergétique des actifs	Réparti sur plusieurs secteurs porteurs
Profil d'investisseur adapté	Tolérance au risque sectoriel plus élevée	Recherche de stabilité et de mutualisation

La stratégie de diversification par le crédit chez FOUNDY

L'effet de levier du crédit ne se limite pas à démultiplier la capacité d'investissement : il permet aussi de construire un panier de SCPI diversifié dès le premier financement, en répartissant les parts acquises entre plusieurs sociétés de gestion et plusieurs classes d'actifs, plutôt que de concentrer l'intégralité de l'enveloppe sur une seule SCPI de bureaux.

FOUNDY accompagne les emprunteurs dans cette construction en tenant compte de deux paramètres : la capacité de remboursement liée à la régularité des loyers historiquement versés par les SCPI ciblées, et l'horizon de détention souhaité par l'investisseur. Un dossier orienté vers des SCPI diversifiées, dont la distribution est en moyenne plus régulière, peut dans certains cas faciliter l'acceptation par le partenaire bancaire, dans la mesure où le risque de rupture de revenus locatifs pesant sur le remboursement est perçu comme mieux réparti.

Le courtier peut également orienter vers un montage combinant les deux familles : une part de SCPI de bureaux, pour capter une éventuelle revalorisation liée à la rénovation du parc tertiaire, associée à une part de SCPI diversifiées pour sécuriser la régularité des revenus servant au remboursement du crédit.

Questions fréquentes (FAQ)

Le télétravail rend-il les SCPI de bureaux moins intéressantes à financer à crédit ?

Le télétravail a modifié la demande locative sur certains immeubles de bureaux, en particulier les plus anciens ou mal situés. Cela n'exclut pas les SCPI de bureaux d'un financement à crédit, mais impose une analyse plus fine de la qualité du patrimoine sous-jacent avant de s'engager.

Une SCPI diversifiée est-elle systématiquement moins risquée qu'une SCPI de bureaux ?

Pas systématiquement : la diversification réduit la dépendance à un seul secteur, mais chaque SCPI diversifiée a sa propre allocation et sa propre qualité de gestion, qui doivent être étudiées individuellement.

Peut-on financer à crédit un panier combinant SCPI de bureaux et SCPI diversifiées ?

Oui, un même crédit peut financer plusieurs SCPI de profils différents, sous réserve de l'accord du partenaire bancaire, ce qui permet de construire une allocation équilibrée dès la souscription.

FOUNDY conseille-t-il un type de SCPI plutôt qu'un autre ?

FOUNDY ne fait pas de conseil en investissement financier mais accompagne le financement du projet : le choix des SCPI relève de l'investisseur ou de son conseiller en gestion de patrimoine, FOUNDY se concentrant sur la structuration du crédit.

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Sources : Legifrance — Code monétaire et financier · AMF · ORIAS