Utiliser un bien locatif comme garantie d'un crédit hypothécaire

Si vous possédez un bien immobilier locatif, il peut servir de garantie pour un crédit hypothécaire indépendamment de votre résidence principale. C'est même parfois préférable selon la structure de votre patrimoine. Voici comment exploiter votre parc locatif comme levier financier.

Bien locatif vs résidence principale : quelle différence pour l'organisme ?

Les organismes hypothécaires distinguent généralement les deux types de biens :

• Résidence principale : garantie préférée l'emprunteur est fortement incité à rembourser pour ne pas perdre son logement. LTV généralement jusqu'à 75-80 %.
• Bien locatif : garantie solide si le bien est bien situé et valorisable. Légère prime de risque car la saisie et la vente forcée d'un bien locatif sont plus rapides que d'une résidence principale. LTV généralement jusqu'à 65-75 %.

Les revenus locatifs améliorent le dossier

Si votre bien locatif génère des loyers, ces revenus sont intégrés dans le calcul de capacité de remboursement. La plupart des organismes retiennent 70 % des loyers bruts (pour tenir compte des charges, vacances et impôts). Exemple :

• Loyer brut : 900 €/mois
• Revenus retenus par l'organisme : 630 €/mois
• Ces 630 € s'ajoutent à vos revenus professionnels pour le calcul du taux d'endettement

Cela peut permettre d'accéder à un montant de crédit supérieur à ce que vos seuls revenus professionnels autoriseraient.

Hypothéquer le bien locatif plutôt que la résidence principale

Cette stratégie est pertinente dans plusieurs cas :

• Votre résidence principale est déjà hypothéquée (crédit immobilier en cours)
• Vous préférez ne pas engager votre résidence principale
• Votre bien locatif a une valeur nette plus élevée (moins de crédit restant)
• Votre bien locatif est dans une zone avec une valeur vénale facilement évaluable

Calcul du LTV sur un bien locatif

Le calcul est identique à celui d'une résidence principale :

LTV = (Crédit hypothécaire souhaité + Capital restant dû sur ce bien) / Valeur vénale du bien

Exemple : bien locatif à 200 000 €, crédit immobilier résiduel de 30 000 €, crédit hypothécaire souhaité de 80 000 €. LTV = (80 000 + 30 000) / 200 000 = 55 %. Acceptable pour la grande majorité des partenaires. Voir : calcul du LTV crédit hypothécaire.

Et si le bien locatif est en SCI ?

Si votre bien locatif est détenu via une SCI (Société Civile Immobilière), le montage est possible mais plus complexe. L'hypothèque est prise sur les parts de SCI ou directement sur le bien si la SCI l'autorise. Un notaire et un avocat fiscaliste peuvent être nécessaires pour le montage. Voir : crédit immobilier et SCI familiale.

Simulez avec votre bien locatif

Notre simulateur de crédit hypothécaire vous permet d'indiquer un bien locatif comme garantie. FOUNDY évalue la faisabilité, intègre vos revenus locatifs et vous présente les partenaires adaptés. Voir aussi : crédit hypothécaire pour investissement locatif.