Crédit hypothécaire in fine : intérêts seuls, capital à l'échéance

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Comment fonctionne un crédit hypothécaire in fine ?

Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts (et l'assurance) pendant toute la durée du contrat, puis solde le capital en une seule fois à l'échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque conventionnelle (Code civil, art. 2385 et s.) inscrite sur un bien immobilier détenu par l'emprunteur, avec une LTV généralement comprise entre 50 et 80 % de la valeur du bien, sur des durées pouvant aller jusqu'à 25 ans, et un TAEG plafonné par le taux d'usure (environ 6,07 % pour le crédit immobilier au T3 2026).

La contrepartie est claire : les mensualités sont faibles, mais le coût total en intérêts est plus élevé qu'en amortissable, puisque le capital reste dû en totalité jusqu'au terme. Le prêteur exige donc une stratégie de sortie crédible : revente d'un actif, perception d'une succession, ou capitalisation dédiée.

Comparatif chiffré : in fine vs amortissable sur 300 000 €

Hypothèse : 300 000 € empruntés sur 15 ans à 4,50 % (hors assurance, chiffres arrondis, à titre illustratif).

Critère	In fine	Amortissable
Mensualité	1 125 € (intérêts seuls)	≈ 2 295 €
Capital dû à l'échéance	300 000 €	0 €
Total des intérêts	≈ 202 500 €	≈ 113 000 €

L'in fine coûte ici environ 89 500 € d'intérêts de plus, mais libère près de 1 170 € de trésorerie par mois. Pour un investisseur, ces intérêts constants peuvent en outre être déductibles des revenus fonciers en location nue (régime réel), ce qui atténue l'écart réel après impôt. Le choix se raisonne donc après fiscalité et rendement du capital non immobilisé, jamais sur le seul tableau d'amortissement.

Le montage FOUNDY : adossement à une assurance-vie nantie

Le montage classique consiste à nantir un contrat d'assurance-vie au profit du prêteur : au lieu d'amortir le crédit, l'emprunteur alimente son contrat, dont la valeur visée à l'échéance couvre le capital à rembourser. Le nantissement sécurise la banque en complément de l'hypothèque, et peut réduire les exigences d'assurance emprunteur. Ce montage s'adresse aux profils patrimoniaux : investisseurs locatifs, dirigeants, détenteurs d'un patrimoine financier significatif, personnes attendant une liquidité future (vente d'entreprise, succession). FOUNDY négocie ces dossiers auprès de ses partenaires spécialisés - CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole), SYGMA Banque (BNP PF) et La Banque Postale Financement - en veillant au respect de la norme HCSF (taux d'effort de 35 %) et de la loi Lemoine pour l'assurance emprunteur.

Questions fréquentes (FAQ)

À qui s'adresse le crédit hypothécaire in fine ?

Aux emprunteurs disposant d'un patrimoine réel ou financier significatif : investisseurs locatifs cherchant à déduire des intérêts constants, dirigeants et professions libérales, ou personnes attendant une rentrée de capital certaine (vente d'actif, succession). Le prêteur exige une stratégie de remboursement du capital crédible, souvent matérialisée par un nantissement.

Le nantissement d'une assurance-vie est-il obligatoire ?

Non, mais il est très fréquent : il rassure le prêteur sur la capacité à solder le capital à l'échéance et complète l'hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien. La loi Lemoine (2022) reste applicable pour le choix et la résiliation de l'assurance emprunteur, dont les quotités sont négociées dossier par dossier.

L'in fine coûte-t-il toujours plus cher que l'amortissable ?

En intérêts bruts, oui : sur 300 000 € à 4,50 % sur 15 ans, l'écart approche 89 500 €. Mais après déduction fiscale des intérêts (location nue au réel) et rendement du capital placé plutôt qu'amorti, le coût net peut se réduire fortement. Une étude personnalisée chiffrée est indispensable avant de trancher.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - Code civil art. 2385 et s., loi Lemoine 2022 · Banque de France · ORIAS