Comprendre le taux d'intérêt et les intérêts composés du prêt viager hypothécaire

Le mécanisme des intérêts est sans doute l'aspect le moins intuitif du prêt viager hypothécaire (PVH). Voici une explication simple, sans formule compliquée.

Pas de mensualité, donc pas de paiement d'intérêt immédiat

Dans un crédit classique, chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts. Dans un PVH, comme il n'y a aucune mensualité, les intérêts ne sont pas payés au fil de l'eau : ils s'ajoutent chaque année au capital emprunté. C'est ce qu'on appelle la capitalisation des intérêts.

Un exemple simplifié

Année	Capital dû en début d'année	Intérêts de l'année	Capital dû en fin d'année
1	100 000 €	5 000 €	105 000 €
2	105 000 €	5 250 €	110 250 €
10	~155 000 €	~7 750 €	~163 000 €

Plus le prêt dure longtemps, plus la dette totale augmente. C'est pourquoi le montant initial accordé (la quotité) est calculé avec prudence par rapport à la valeur du bien.

La garantie qui protège l'emprunteur

Quoi qu'il arrive, la dette finale ne pourra jamais dépasser la valeur de revente du bien au moment du décès ou de la vente. C'est une garantie légale appelée "non-recours sur les autres biens". Voir PVH et succession.

Comment limiter l'effet des intérêts composés ?

• Emprunter uniquement le montant nécessaire
• Privilégier un déblocage progressif (rente) plutôt qu'un capital unique si le besoin est étalé dans le temps : voir rente ou capital
• Effectuer des remboursements partiels volontaires si le contrat le permet : voir le remboursement anticipé

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Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance