Sortir d'une indivision successorale par le crédit hypothécaire — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

L'indivision successorale : une situation transitoire à débloquer

Au décès d'un parent, les héritiers deviennent propriétaires indivis des biens de la succession : chacun détient une quote-part abstraite, sans qu'aucun ne puisse disposer seul du bien. Le Code civil pose d'ailleurs le principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Quand l'un des héritiers souhaite conserver la maison familiale, il doit racheter les parts de ses cohéritiers en leur versant une soulte, c'est-à-dire une compensation financière égale à la valeur de leurs quotes-parts.

Exemple : une maison estimée 300 000 €, trois héritiers à parts égales. L'héritier qui garde le bien doit verser 200 000 € de soulte (2/3) à ses frère et sœur — une somme rarement disponible en liquidités. C'est là que le crédit hypothécaire intervient.

Le financement de la soulte par crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire permet de financer la soulte en prenant une hypothèque conventionnelle (Code civil, art. 2385 et s.) sur le bien hérité lui-même — ou sur un autre bien détenu par l'emprunteur. La banque prête un pourcentage de la valeur expertisée du bien, la LTV se situant généralement entre 50 et 80 %, sur une durée pouvant atteindre 25 ans, sous le plafond du taux d'usure (environ 6,07 % TAEG au T3 2026).

Élément du dossier	Contenu	Rôle
Soulte	Valeur des quotes-parts rachetées aux cohéritiers	Montant à financer par le crédit
Hypothèque conventionnelle	Inscrite sur le bien hérité (ou un autre bien)	Garantie du prêteur, acte notarié
Acte de partage notarié	Attribution du bien et constatation de la soulte	Transfère la pleine propriété à l'attributaire

Point de vigilance : tant que le partage n'est pas signé, le candidat au rachat n'est pas encore seul propriétaire. L'accord des indivisaires est donc indispensable, et le déblocage des fonds s'articule avec la signature de l'acte de partage chez le notaire, qui verse la soulte aux cohéritiers.

La méthode FOUNDY, en coordination avec le notaire de la succession

FOUNDY travaille en articulation directe avec le notaire chargé de la succession : estimation contradictoire du bien, calcul exact de la soulte (après déduction d'un éventuel passif successoral), calendrier de signature. Côté financement, le profil de l'opération — bien parfois ancien, emprunteur pas toujours « standard », besoin d'une garantie hypothécaire pure — correspond exactement au terrain de nos partenaires spécialisés : CFCAL (groupe Crédit Mutuel Arkéa, spécialiste hypothécaire), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole), SYGMA Banque (BNP PF) et La Banque Postale Financement. Le respect du taux d'effort HCSF de 35 % est vérifié en amont, et l'assurance emprunteur est optimisée dans le cadre de la loi Lemoine.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on hypothéquer un bien encore en indivision pour payer la soulte ?

Pas seul : un indivisaire ne peut pas consentir seul une hypothèque sur la totalité d'un bien indivis, l'accord de tous les indivisaires est nécessaire. En pratique, l'hypothèque est inscrite lors de l'acte de partage notarié, qui attribue le bien à l'emprunteur et permet le versement simultané de la soulte aux cohéritiers.

Comment est calculé le montant de la soulte ?

La soulte correspond à la valeur des quotes-parts des cohéritiers sur le bien, établie à partir d'une estimation (notaire, agent immobilier ou expert), déduction faite du passif éventuel de la succession. Pour un bien de 300 000 € détenu à trois parts égales, l'attributaire verse 200 000 € à ses deux cohéritiers.

Quelle durée et quel montant pour un crédit hypothécaire de soulte ?

Les prêteurs spécialisés financent généralement 50 à 80 % de la valeur expertisée du bien donné en garantie, sur des durées jusqu'à 25 ans, avec un TAEG sous le taux d'usure (environ 6,07 % au T3 2026). La mensualité doit respecter le taux d'effort de 35 % recommandé par le HCSF.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — Code civil art. 2385 et s. · Banque de France · ORIAS