Crédit hypothécaire multi-devises en France : risques et précautions

Des revenus en devise, une vie en France

De nombreux emprunteurs souhaitant financer un bien immobilier en France perçoivent leurs revenus dans une devise autre que l'euro : dollar américain, franc suisse, livre sterling, dirham, ou encore devises de pays du Golfe. Chez FOUNDY, ce cas concerne les personnes qui vivent en France et perçoivent tout ou partie de leurs revenus en devise : frontaliers payés en francs suisses, salariés de groupes internationaux. Les partenaires de FOUNDY ne financent pas les emprunteurs qui vivent hors de France, quelle que soit leur devise de revenus. Le crédit reste libellé en euros - la France n'accorde pas, sauf exception marginale, de crédits immobiliers hypothécaires directement en devise étrangère - mais la capacité de remboursement de l'emprunteur, elle, dépend de revenus soumis aux fluctuations du taux de change. C'est ce décalage entre monnaie du crédit et monnaie des revenus qui définit le risque multi-devises.

FOUNDY (ORIAS n° 20004929) est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP) : son immatriculation se vérifie sur www.orias.fr.

Comment les banques traitent ces dossiers

Élément du dossier	Traitement bancaire habituel
Devise du crédit	Euro (quasi-systématique pour un bien en France)
Devise des revenus	Convertie en euros avec décote de prudence (souvent 10 à 20 %)
Taux de change retenu	Taux du jour de l'étude, parfois moyenne sur plusieurs mois
Stabilité de la devise exigée	Devises fortes (USD, CHF, GBP) mieux acceptées que devises volatiles
Apport personnel demandé	Généralement plus élevé que pour un résident (souvent 30 % et plus)
Justificatifs spécifiques	Avis d'imposition local, contrat de travail traduit, relevés bancaires sur 12 mois

Les établissements appliquent presque systématiquement une décote de prudence sur les revenus perçus en devise étrangère avant de calculer le taux d'endettement, afin d'absorber une éventuelle dépréciation de la devise entre l'octroi du crédit et les échéances futures. Plus la devise est jugée volatile ou peu liquide, plus la décote est importante, et certains établissements refusent purement et simplement d'étudier les dossiers dont les revenus proviennent de devises jugées instables.

Précautions à prendre avant de se lancer

Un emprunteur percevant ses revenus en devise étrangère doit anticiper trois éléments avant de déposer un dossier de crédit hypothécaire. D'abord, la volatilité du taux de change : une variation de 10 à 15 % de la devise face à l'euro sur la durée du crédit peut significativement alourdir l'effort réel de remboursement rapporté au pouvoir d'achat local de l'emprunteur, même si les mensualités en euros restent fixes. Ensuite, la constitution d'un apport plus élevé que la moyenne, car les établissements compensent le risque de change par une exigence de LTV plus prudente, souvent limitée à 50-70 % de la valeur du bien pour ces profils. Enfin, la traçabilité et la stabilité des revenus doivent être démontrées sur une durée suffisante - a minima 12 à 24 mois de relevés et de justificatifs traduits et légalisés si nécessaire - car les partenaires bancaires accordent une attention particulière à la régularité des rentrées d'argent avant d'accepter le risque de change induit. FOUNDY oriente ces dossiers vers les partenaires les plus outillés pour analyser un profil de revenus en devise étrangère, en tenant compte de la nature de la devise, de la stabilité professionnelle de l'emprunteur et du montant de LTV visé.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en dollars pour un bien en France ?

Non, dans l'immense majorité des cas le crédit est libellé en euros même si l'emprunteur perçoit ses revenus en devise étrangère. Le risque de change porte alors sur la capacité de remboursement, pas sur la devise du prêt elle-même.

Quelle décote appliquent les banques sur des revenus en devise étrangère ?

La décote varie généralement entre 10 et 20 % selon la stabilité de la devise concernée, mais elle dépend de la politique propre à chaque établissement et de l'analyse individuelle du dossier.

Faut-il un apport plus important avec des revenus en devise étrangère ?

Dans la plupart des cas oui, car les établissements limitent la quotité de financement (LTV) pour compenser le risque de change, avec un apport souvent supérieur à celui demandé à un résident percevant des revenus en euros.

Toutes les devises sont-elles acceptées de la même façon ?

Non, les devises considérées comme stables et liquides (dollar américain, franc suisse, livre sterling) sont généralement mieux acceptées que des devises plus volatiles, qui peuvent conduire à un refus ou à des conditions plus strictes.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr - contact@foundy.fr - ORIAS n°20004929

Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code monétaire et financier · Banque de France · ORIAS