Crédit hypothécaire en nue-propriété 2026

Le démembrement de propriété : un cas particulier pour l'hypothèque

Un bien démembré est divisé entre un usufruitier (qui a le droit d'usage et de perception des revenus) et un nu-propriétaire (qui détient le droit de disposer du bien, mais pas d'en jouir). Ce démembrement résulte le plus souvent d'une donation avec réserve d'usufruit, d'une succession, ou d'un montage patrimonial volontaire.

Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929, FOUNDY exerce comme mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP).

Un nu-propriétaire peut être amené à solliciter un crédit hypothécaire, par exemple pour financer des travaux, régler des droits de succession, ou racheter la part d'un co-héritier. Mais hypothéquer un bien démembré n'a rien d'une opération standard : la garantie porte sur un droit réel partiel, ce qui change la donne pour le prêteur.

L'accord de l'usufruitier : une condition quasi systématique

En droit français, le nu-propriétaire peut en principe disposer de son droit sans l'accord de l'usufruitier. Mais dans la pratique bancaire, l'accord exprès de l'usufruitier est presque toujours exigé avant l'inscription d'une hypothèque sur un bien démembré, pour deux raisons :

• L'hypothèque grève le bien dans son ensemble en cas de réunion de la pleine propriété (au décès de l'usufruitier), ce qui affecte indirectement les intérêts de l'usufruitier de son vivant.
• En cas de défaillance de remboursement, la saisie du bien démembré est juridiquement complexe et peu attractive pour le prêteur, sauf si l'usufruitier a consenti à l'opération ou y est associé.

Une valorisation du bien fortement réduite

Le prêteur ne retient pas la valeur pleine propriété du bien pour calculer la quotité finançable, mais uniquement la valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 51 ans	60 %	40 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Sur cette valeur de nue-propriété déjà réduite, le prêteur applique ensuite sa propre quotité finançable (LTV), généralement 50 à 70 % pour ce type de garantie jugée atypique - contre 50 à 80 % pour une pleine propriété classique.

Cas d'usage typiques

Le crédit hypothécaire sur nue-propriété concerne principalement trois profils : l'héritier nu-propriétaire suite à une donation-partage souhaitant financer des travaux dans le bien qu'il occupera en pleine propriété à terme ; le nu-propriétaire ayant besoin de liquidités pour régler des droits de mutation sans vendre son droit ; et, plus rarement, un montage patrimonial dans lequel les parents usufruitiers consentent à l'opération pour aider un enfant nu-propriétaire à financer un projet familial.

La stratégie FOUNDY pour ce type de dossier

FOUNDY constitue le dossier en associant systématiquement l'usufruitier dès le premier contact avec le partenaire bancaire (CFCAL, SYGMA Banque, My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement), car son accord écrit conditionne l'instruction du dossier. Nous recommandons de faire réaliser une évaluation notariale précise de la valeur de nue-propriété avant toute demande, car elle détermine directement le montant finançable. Le taux pratiqué pour un crédit hypothécaire en nue-propriété est en général légèrement supérieur à un dossier classique, de l'ordre de 4,50 % à 5,80 % en 2026, en raison du profil de risque jugé plus complexe par les partenaires.

Questions fréquentes (FAQ)

L'usufruitier doit-il obligatoirement signer l'acte hypothécaire ?

Juridiquement, le nu-propriétaire peut disposer seul de son droit. Mais en pratique, les établissements prêteurs exigent quasi systématiquement l'accord et souvent la signature de l'usufruitier avant d'accorder un crédit hypothécaire sur un bien démembré.

Comment est calculée la valeur du bien pour ce type de crédit ?

Le prêteur retient la valeur de la nue-propriété seule, calculée selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier, puis applique sa propre quotité finançable sur ce montant déjà réduit.

Peut-on obtenir un crédit hypothécaire si l'usufruitier refuse de donner son accord ?

C'est très difficile en pratique. La plupart des partenaires refusent d'instruire un dossier de crédit hypothécaire sur nue-propriété sans l'accord formel de l'usufruitier, du fait de la complexité juridique en cas de défaillance de paiement.

Le taux est-il différent d'un crédit hypothécaire classique ?

Oui, il est généralement un peu plus élevé, car le risque est perçu comme plus complexe par les prêteurs. Comptez un écart de 0,30 à 0,50 point par rapport à un dossier en pleine propriété comparable.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code général des impôts, article 669 · Banque de France · ORIAS