Investir en private equity via un crédit hypothécaire — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Mobiliser son immobilier pour investir dans le non coté

Le private equity, ou capital-investissement, consiste à investir dans des entreprises non cotées en bourse, via des fonds spécialisés (FCPR, FPCI) ou en direct, avec un horizon de placement long, généralement 5 à 10 ans, et une liquidité réduite pendant toute la durée de détention. Certains investisseurs avisés, disposant d'un patrimoine immobilier conséquent mais souhaitant conserver leurs liquidités ou leurs placements financiers existants, recourent au crédit hypothécaire pour financer leur ticket d'entrée dans ces fonds. Le principe est simple : hypothéquer un bien immobilier déjà détenu permet de dégager une trésorerie importante sans céder d'actifs ni puiser dans une épargne déjà investie, cette trésorerie étant ensuite allouée à l'investissement en capital-investissement. Cette stratégie relève de l'effet de levier patrimonial, où le coût du crédit hypothécaire est mis en balance avec le rendement espéré, généralement supérieur, du fonds de private equity.

Crédit hypothécaire pour financer un ticket de private equity

Critère	Détail
Objectif de l'opération	Dégager une trésorerie sans céder d'actifs ni de placements existants
Garantie mobilisée	Bien immobilier détenu par l'investisseur
Horizon du fonds private equity	Généralement 5 à 10 ans, liquidité réduite
Taux du crédit hypothécaire 2026	Environ 3,80 % à 5,50 %
Quotité finançable (LTV)	50 % à 80 % de la valeur du bien immobilier
Rendement visé par le fonds	Variable selon la stratégie du fonds, non garanti
Profil d'investisseur concerné	Investisseur avisé, patrimoine immobilier significatif, capacité de remboursement stable

Un effet de levier qui exige une analyse rigoureuse du risque

L'intérêt de cette stratégie repose sur l'écart potentiel entre le coût du crédit hypothécaire, relativement stable et connu à l'avance, et le rendement espéré du fonds de private equity, historiquement supérieur à celui des placements liquides classiques sur longue période. Mais cet écart n'est jamais garanti : un fonds de capital-investissement peut sous-performer, voire entraîner une perte partielle ou totale du capital investi, alors que la mensualité du crédit hypothécaire, elle, reste due quelle que soit la performance du fonds. Le remboursement du crédit doit donc reposer sur les revenus courants de l'emprunteur, et non sur une hypothétique distribution future du fonds, dont le calendrier et le montant restent incertains. Cette solution s'adresse exclusivement à des investisseurs avisés, disposant d'une capacité de remboursement solide indépendamment de la performance de l'investissement, et d'un patrimoine immobilier suffisamment valorisé pour que la quotité empruntée reste raisonnable, généralement en dessous de 70 % de la valeur du bien.

L'accompagnement FOUNDY sur ce type de montage patrimonial

FOUNDY analyse ces dossiers avec une attention particulière portée à la capacité de remboursement réelle de l'emprunteur, indépendamment de la performance attendue du fonds de private equity, afin d'éviter tout montage où le crédit hypothécaire reposerait implicitement sur une distribution future incertaine. Les partenaires CFCAL et My Money Bank sont sollicités en priorité pour ce type de financement hypothécaire à visée d'investissement. FOUNDY rappelle systématiquement que le rôle du courtier se limite à la structuration du financement hypothécaire, et non au conseil en investissement financier proprement dit, qui relève d'un conseiller en investissements financiers (CIF) ou d'un prestataire de services d'investissement dûment habilité. Une coordination entre les deux expertises est recommandée avant tout engagement.

Questions fréquentes (FAQ)

Le crédit hypothécaire peut-il vraiment financer un investissement en private equity ?

Oui, les fonds obtenus par crédit hypothécaire ne sont pas fléchés vers un usage précis et peuvent être alloués à un investissement en capital-investissement, sous réserve d'une capacité de remboursement solide de l'emprunteur.

Quel est le principal risque de cette stratégie ?

Le principal risque est que la mensualité du crédit reste due quelle que soit la performance du fonds de private equity, qui peut sous-performer ou rester illiquide pendant plusieurs années, alors que le bien immobilier hypothéqué reste exposé en cas de défaut.

FOUNDY conseille-t-il sur le choix du fonds de private equity ?

Non, FOUNDY intervient uniquement sur la structuration du crédit hypothécaire ; le choix du fonds relève d'un conseiller en investissements financiers ou d'un prestataire de services d'investissement habilité.

Quel profil d'investisseur est concerné par cette solution ?

Un investisseur avisé disposant d'un patrimoine immobilier significatif, d'une capacité de remboursement stable indépendante de la performance du fonds, et d'une bonne compréhension des risques de liquidité du private equity.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — Code monétaire et financier, hypothèque · Banque de France · ORIAS