Crédit hypothécaire et succession internationale 2026

Un héritier à l'étranger, un bien en France : une situation de plus en plus fréquente

Avec la mobilité internationale des familles françaises, il est courant qu'un héritier réside en Espagne, au Portugal, au Canada ou ailleurs pendant qu'un bien immobilier situé en France entre en indivision successorale. Lorsque plusieurs héritiers ne veulent pas vendre, l'un d'eux doit racheter la part des autres : c'est le rachat de soulte, souvent financé par un crédit hypothécaire.

FOUNDY est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929.

La complexité vient du croisement entre le droit successoral applicable, parfois étranger, et le financement bancaire. Une règle simplifie toutefois le choix chez FOUNDY : nos partenaires financent uniquement l'héritier qui vit en France. Si l'héritier qui rachète la soulte vit à l'étranger, il doit se tourner vers un établissement du pays où il vit.

Le cadre juridique : règlement européen des successions

Le règlement européen n°650/2012 (dit « Bruxelles IV »), applicable depuis 2015, fixe la loi applicable à une succession internationale : en principe, celle de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf choix exprès de la loi de nationalité dans un testament. Ce règlement lie 25 États membres (pas le Danemark ni l'Irlande) mais s'applique aussi lorsqu'un héritier réside hors UE.

Pour un bien immobilier situé en France, le notaire français reste systématiquement compétent pour la partie foncière, quelle que soit la loi successorale applicable et le lieu de résidence des héritiers. C'est ce notaire qui organise le rachat de soulte et l'inscription de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers garantissant le crédit.

Ce qui complique le financement bancaire

Facteur de complexité	Impact sur le dossier de crédit hypothécaire
Héritier non-résident fiscal français	Non finançable chez les partenaires de FOUNDY tant que l'héritier vit hors de France
Loi successorale étrangère applicable	Acte de notoriété plus long à établir ; certificat successoral européen parfois nécessaire
Compte bancaire à l'étranger	Domiciliation des flux plus difficile à justifier ; IBAN hors zone SEPA génère des délais
Devise de revenus hors euro	Conversion et pondération de risque de change par le prêteur (décote de 10 à 20 % des revenus)
Indivision avec héritiers multiples	Accord écrit de tous les indivisaires requis avant déblocage des fonds
Fiscalité successorale bilatérale	Vérification d'une éventuelle convention fiscale France-pays de résidence contre la double imposition

La stratégie FOUNDY pour un dossier réussi

Pour l'héritier qui vit en France, FOUNDY compare les partenaires (CFCAL, SYGMA Banque, My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement) selon le montant de la soulte, la valeur du bien et ses revenus, y compris s'il perçoit des revenus à l'étranger comme frontalier. Un dossier de rachat de soulte hypothécaire doit être monté en parallèle avec le notaire en charge de la succession, car le crédit ne peut être débloqué qu'une fois l'acte de partage établi.

Nos conseils : rassembler très tôt l'acte de notoriété, l'estimation notariale du bien, et - pour les revenus étrangers - des relevés traduits par un traducteur assermenté. Un apport personnel de 20 à 30 % de la soulte facilite nettement l'acceptation, en compensant la décote appliquée aux revenus non-euro. Le taux, pour ce type de dossier en 2026, se situe généralement entre 4,20 % et 5,50 % selon le profil et le partenaire retenu.

Questions fréquentes (FAQ)

Un héritier qui vit à l'étranger peut-il financer une soulte avec FOUNDY ?

Non. Les partenaires de FOUNDY financent uniquement des emprunteurs qui vivent en France. Si un autre héritier vit en France, c'est lui qui peut porter le rachat de soulte.

Faut-il l'accord de tous les héritiers pour financer un rachat de soulte ?

Oui. Le rachat de soulte suppose l'accord de tous les co-indivisaires sur le partage et sa valorisation. Sans cet accord formalisé par le notaire, aucun crédit hypothécaire ne peut être débloqué.

Quelle loi s'applique si le défunt vivait à l'étranger mais possédait un bien en France ?

En principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt s'applique à l'ensemble de la succession (règlement européen 650/2012), sauf choix contraire exprimé par testament. Le notaire français reste compétent pour les formalités liées au bien immobilier situé en France.

Le crédit hypothécaire peut-il être souscrit avant la fin des démarches successorales ?

Non, le déblocage des fonds intervient après l'établissement de l'acte de partage par le notaire, qui formalise juridiquement la soulte à financer et permet l'inscription de l'hypothèque.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr - contact@foundy.fr - ORIAS n°20004929

Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Règlement (UE) n°650/2012 · Banque de France · ORIAS