Fiscalité du prêt viager hypothécaire : IFI, revenus, succession

Le prêt viager hypothécaire a des conséquences fiscales précises qu'il faut anticiper avant de souscrire. Voici le traitement fiscal complet : IFI, revenus, succession.

Impact sur l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

La dette PVH est une dette déductible de la base IFI. Concrètement :

• Votre actif immobilier brut est votre bien à sa valeur vénale (ex : 500 000 €)
• La dette PVH (ex : 100 000 € capitalisés) vient en déduction
• Actif immobilier net IFI : 500 000 − 100 000 = 400 000 €
• Si vous étiez juste au-dessus du seuil IFI (1 300 000 €), le PVH peut vous en faire sortir

La déduction s'applique chaque année sur le montant de la dette capitalisée au 1er janvier. Elle augmente donc chaque année à mesure que les intérêts s'accumulent.

Le PVH génère-t-il des revenus imposables ?

Non. Le capital versé par le PVH n'est pas un revenu c'est un emprunt. Il n'est donc pas imposable à l'impôt sur le revenu, ni soumis aux prélèvements sociaux. Vous pouvez utiliser les fonds librement sans déclaration particulière.

Déductibilité des intérêts

Les intérêts d'un PVH ne sont pas déductibles des revenus fonciers (contrairement aux intérêts d'un crédit SCPI ou d'un crédit locatif). Le bien hypothéqué est en général la résidence principale, qui ne génère pas de revenus fonciers. Il n'y a donc pas de base de déduction.

Exception : si le bien hypothéqué est un bien locatif, les intérêts du PVH pourraient être déductibles des revenus fonciers générés par ce bien à valider avec un conseiller fiscal.

Traitement à la succession

La dette PVH est une charge déductible du passif successoral :

• Elle réduit la base taxable aux droits de succession
• Les héritiers paient des droits de succession sur l'actif net (valeur du bien − dette PVH)
• Si le bien vaut 400 000 € et la dette PVH est de 120 000 €, les droits sont calculés sur 280 000 €

Pour les successions importantes (au-delà des abattements), la déduction de la dette PVH peut représenter une économie fiscale significative. Voir aussi : PVH et succession : guide complet.

PVH et donation de son vivant

Si vous utilisez les fonds du PVH pour financer une donation à vos enfants de votre vivant, cette donation est soumise aux droits de donation (abattement de 100 000 € par parent/enfant tous les 15 ans). Le PVH lui-même n'est pas une donation.

Aides fiscales complémentaires au PVH

Si les fonds du PVH sont utilisés pour des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez cumuler le PVH avec MaPrimeRénov' (non imposable). Les deux dispositifs sont compatibles.

Consultez un conseiller avant de souscrire

La fiscalité du PVH est avantageuse dans la plupart des cas, mais chaque situation est unique. FOUNDY vous met en relation avec des partenaires fiscaux pour une analyse personnalisée. Simulez votre PVH →

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance