Crédit hypothécaire : les trois types d'hypothèques depuis la réforme 2022 — FOUNDY ORIAS 20004929

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Ce que la réforme du droit des sûretés a changé

L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a réorganisé en profondeur le droit des sûretés. Les hypothèques sont désormais régies par les articles 2385 et suivants du Code civil. Le changement le plus visible pour les emprunteurs : la suppression du privilège de prêteur de deniers (PPD), remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Le régime en conserve l'avantage économique historique (dispense de taxe de publicité foncière), mais l'inscrit dans la famille unifiée des hypothèques.

Le Code civil distingue depuis trois catégories : l'hypothèque conventionnelle (consentie par contrat notarié), l'hypothèque légale (attribuée par la loi à certains créanciers) et l'hypothèque judiciaire (résultant d'une décision de justice).

Tableau comparatif des trois types d'hypothèques

Type d'hypothèque	Source	Cas d'usage typique
Conventionnelle	Contrat signé devant notaire (art. 2385 et s. Code civil)	Crédit hypothécaire de trésorerie, rachat de crédits, financement de tout projet
Légale (dont hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers)	Attribuée par la loi	Achat immobilier financé par un prêt, remplace le PPD depuis 2022
Judiciaire	Décision de justice (mesure conservatoire ou exécutoire)	Créancier obtenant une garantie sur le bien d'un débiteur défaillant

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir que les fonds ayant servi à acquérir le bien. Elle est donc inutilisable pour un prêt de trésorerie adossé à un bien déjà détenu.

Pour un crédit hypothécaire de trésorerie : l'hypothèque conventionnelle

Un crédit hypothécaire de trésorerie consiste à mobiliser un bien immobilier que vous possédez déjà pour obtenir des liquidités, sans le vendre. Puisque les fonds ne financent pas l'acquisition du bien, seule l'hypothèque conventionnelle peut être inscrite : vous consentez la garantie par acte notarié, publié au service de la publicité foncière.

En pratique, les prêteurs spécialisés retiennent une LTV (loan-to-value) de 50 à 80 % de la valeur expertisée du bien, sur des durées pouvant atteindre 25 ans, dans la limite du taux d'usure (environ 6,07 % TAEG pour les crédits immobiliers au T3 2026). FOUNDY monte ces dossiers auprès de partenaires spécialistes comme le CFCAL (groupe Crédit Mutuel Arkéa, référence du prêt hypothécaire), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole), SYGMA Banque (BNP PF) et La Banque Postale Financement. Le choix du prêteur dépend du profil, de la nature du bien et de l'usage des fonds : c'est précisément le travail du courtier.

Questions fréquentes (FAQ)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) existe-t-il encore en 2026 ?

Non. Le PPD a été supprimé par l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022. Il est remplacé par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui conserve son avantage fiscal (exonération de taxe de publicité foncière) mais relève désormais du régime général des hypothèques (Code civil, art. 2385 et s.).

Quelle hypothèque pour un crédit hypothécaire sur un bien déjà payé ?

Uniquement l'hypothèque conventionnelle, consentie par acte notarié. L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est réservée aux fonds finançant l'acquisition du bien, et l'hypothèque judiciaire suppose une décision de justice. Pour dégager de la trésorerie sur un bien détenu, la convention notariée est donc la seule voie.

Combien peut-on emprunter avec une hypothèque conventionnelle ?

Les prêteurs spécialisés financent généralement entre 50 % et 80 % de la valeur expertisée du bien (LTV), sur des durées jusqu'à 25 ans. Le TAEG doit rester sous le taux d'usure, environ 6,07 % pour le T3 2026 selon la Banque de France.

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Sources : Legifrance — Code civil art. 2385 et s., ordonnance n°2021-1192 · Banque de France · ORIAS