Crédit immobilier professionnel EHPAD privé 2026

Financer les murs d'un établissement médico-social

Cet article concerne l'exploitant lui-même d'un EHPAD privé qui achète ou fait construire les murs de son établissement - un projet distinct de l'investissement LMNP en résidence gérée, déjà traité par ailleurs sur foundy.fr. Ici, le porteur de projet est le gestionnaire médico-social qui exploite directement l'établissement et souhaite devenir propriétaire de son outil immobilier plutôt que de rester locataire. Les montants engagés sont sans commune mesure avec un local professionnel classique, du fait de la taille des bâtiments, des normes médicalisées et des équipements techniques (chambres médicalisées, espaces de soins, sécurité incendie renforcée).

Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929, FOUNDY exerce comme mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP).

Autorisation ARS et structure de financement dédiée

L'ouverture d'un EHPAD est conditionnée à une autorisation conjointe ARS-Conseil départemental, délivrée après appel à projets dans la majorité des cas. Cette autorisation encadre le nombre de lits, la tarification et le cadre de fonctionnement de l'établissement.

Critère	Détail pour un EHPAD privé exploitant	Impact sur le financement
Autorisation	ARS + Conseil départemental (appel à projets)	Condition suspensive quasi systématique
Capacité	60 à 120 lits en moyenne	Détermine le montant global du projet
Montant murs	3 000 000 – 15 000 000 € selon capacité et région	Nécessite un pool bancaire ou financement dédié
Durée de financement	15-25 ans	Adossée à la durée de la convention tripartite/CPOM
Tarification	Prix de journée hébergement + forfait soins + dépendance	Trois flux de recettes distincts à sécuriser
Garanties	Hypothèque + nantissement du fonds de commerce	Structure renforcée compte tenu des montants

La stratégie FOUNDY pour les exploitants d'EHPAD

Compte tenu des montants engagés, FOUNDY oriente ces dossiers vers un financement structuré, associant parfois plusieurs établissements bancaires en pool bancaire, avec une analyse fine du CPOM (Contrat Pluriannuel d'Objectifs et de Moyens) et des trois sections tarifaires (hébergement, dépendance, soins) qui constituent les recettes de l'établissement. La structure juridique privilégiée associe une société d'exploitation (souvent SAS ou SARL) et une SCI à l'IS propriétaire des murs, ce qui permet de dissocier le risque d'exploitation du patrimoine immobilier. FOUNDY oriente ces dossiers vers les partenaires les plus adaptés au financement d'établissements médico-sociaux et négocie les conditions (durée, différé d'amortissement pendant la montée en charge de l'établissement) en fonction du prévisionnel d'occupation et de la solidité du promoteur.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on financer les murs avant d'avoir l'autorisation ARS définitive ?

En pratique, le déblocage des fonds est conditionné à l'obtention de l'autorisation ARS et du Conseil départemental. FOUNDY conseille d'engager le montage financier dès la réponse favorable à l'appel à projets, en parallèle des démarches administratives finales.

Un pool bancaire est-il systématique pour ce type de projet ?

Pas systématiquement, mais il est fréquent au-delà de plusieurs millions d'euros, afin de répartir le risque entre plusieurs établissements prêteurs. FOUNDY évalue au cas par cas si un financement mono-bancaire ou un pool est plus adapté au projet.

Le différé d'amortissement est-il possible pendant la montée en charge de l'EHPAD ?

Oui, c'est une pratique courante. Un EHPAD n'atteint généralement son taux d'occupation cible qu'après 12 à 24 mois d'ouverture ; un différé partiel du capital emprunté permet d'ajuster les échéances à la montée en charge réelle des recettes.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code de l'action sociale et des familles (autorisation ARS) · Banque de France · ORIAS