Rachat de crédit propriétaire : regrouper ses crédits conso sans toucher à son prêt immobilier à taux bas — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Pourquoi ne surtout pas racheter un prêt immobilier à 1 ou 2 %

Des millions de propriétaires français ont emprunté entre 2016 et 2022 à des taux compris entre 1 % et 2 %. Inclure un tel prêt dans un regroupement de crédits reviendrait à échanger un taux historiquement bas contre le taux actuel du rachat, mécaniquement plus élevé. La bonne stratégie consiste donc à regrouper uniquement les crédits à la consommation (prêts personnels, crédits renouvelables, découverts) et à conserver intact le prêt immobilier d'origine.

Techniquement, cette opération repose sur une hypothèque de second rang : le nouveau prêt de regroupement est garanti sur le bien immobilier, derrière la garantie de la banque qui détient le prêt immobilier initial. L'hypothèque est régie par les articles 2393 et suivants du Code civil. Le regroupement peut s'étaler jusqu'à 25 ans, ce qui permet de réduire fortement la mensualité globale, dans le respect de la règle HCSF de 35 % d'endettement maximum.

Inclure ou exclure le prêt immobilier : le calcul comparatif

Prenons un propriétaire avec un prêt immobilier de 150 000 € restant dû à 1,5 % et 45 000 € de crédits conso épars (taux moyen 6 à 12 %).

Scénario	Crédits regroupés	Conséquence sur le coût
Rachat total (immo + conso)	195 000 € au taux actuel du rachat	Perte du taux à 1,5 % sur 150 000 € : surcoût d'intérêts important
Rachat conso seul (recommandé)	45 000 € garantis par hypothèque de 2nd rang	Le prêt immobilier à 1,5 % continue tel quel : économie préservée
Statu quo	0 €	Mensualités conso élevées, endettement souvent supérieur à 35 %

La règle d'arbitrage est simple : si le taux de votre prêt immobilier est inférieur au taux proposé pour le regroupement, il faut l'exclure de l'opération. On ne regroupe alors que les dettes chères, et la mensualité conso est lissée sur une durée longue.

La stratégie FOUNDY : hypothèque de second rang bien négociée

FOUNDY monte ce type de dossier auprès de partenaires spécialisés dans le rachat de crédit hypothécaire : CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa), SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole) et La Banque Postale Financement (LBPF). Ces établissements acceptent de prendre une garantie de second rang lorsque la valeur du bien couvre les deux inscriptions.

Concrètement, FOUNDY vérifie trois points avant de déposer le dossier : la valeur du bien et le capital restant dû du prêt immobilier (pour mesurer la marge hypothécaire disponible), le taux d'endettement après opération (plafond HCSF de 35 %), et le coût total comparé des scénarios avec et sans le prêt immobilier. Le résultat : une mensualité unique pour les crédits conso, un budget assaini, et un taux immobilier à 1-2 % totalement préservé.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on faire un rachat de crédit sans inclure son prêt immobilier ?

Oui. Un regroupement peut porter uniquement sur les crédits à la consommation, même s'il est garanti par une hypothèque sur votre bien (articles 2393 et suivants du Code civil). Votre prêt immobilier d'origine reste en place avec son taux et sa banque actuels.

Qu'est-ce qu'une hypothèque de second rang ?

C'est une hypothèque inscrite sur un bien déjà grevé d'une première garantie. La banque du prêt immobilier initial conserve le premier rang, et le prêteur du regroupement est inscrit en second rang. Elle est possible dès lors que la valeur du bien couvre les deux créances.

À partir de quel écart de taux faut-il exclure le prêt immobilier du rachat ?

Dès que le taux du prêt immobilier est inférieur au taux proposé pour le regroupement, son inclusion génère un surcoût. Avec un prêt à 1-2 %, l'exclusion s'impose dans la quasi-totalité des cas ; FOUNDY chiffre systématiquement les deux scénarios avant toute recommandation.

Le regroupement de crédits conso peut-il vraiment durer 25 ans ?

Oui, lorsqu'il est garanti par une hypothèque, le regroupement de crédits peut s'étaler jusqu'à 25 ans, ce qui permet d'abaisser fortement la mensualité tout en respectant la limite d'endettement de 35 % fixée par le HCSF.

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Sources : Legifrance — Code civil, art. 2393 et s. · Banque de France · ORIAS