Rachat de crédit et extension non régularisée

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Extension, véranda, garage : quand la construction n'a pas été déclarée

Beaucoup de propriétaires ont agrandi leur bien au fil des années - véranda, extension de plain-pied, surélévation, garage transformé en pièce de vie - sans toujours déposer de déclaration préalable ou de permis de construire. Au-delà de 5 m² de surface créée, une déclaration est en principe obligatoire ; au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU), c'est un permis de construire qui est requis.

Une construction non déclarée n'est pas un simple détail administratif. L'article 555 du Code civil régit le sort des constructions élevées par un tiers sur le terrain d'autrui, mais surtout, l'absence de conformité administrative expose le propriétaire à une action en démolition ou en mise en conformité, sans délai de prescription pour l'administration lorsque l'infraction perdure. C'est précisément ce risque juridique qui alerte les banques lors d'un rachat de crédit garanti par hypothèque.

Impact sur l'expertise et la garantie hypothécaire

Critère	Détail
Surface non déclarée	Exclue du calcul de surface habitable retenue par l'expert
Valorisation du bien	Décote appliquée tant que la régularisation n'est pas faite
Risque juridique	Action en démolition possible, vente future compromise
Document notarié	Le notaire peut signaler la non-conformité lors de l'acte
Régularisation	Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)
Position des banques	Garantie hypothécaire limitée à la partie régulière du bien

L'expert mandaté pour évaluer le bien avant un rachat de crédit ne peut valoriser la surface construite sans autorisation dans les mêmes conditions qu'une surface régulière. Résultat concret : la valeur retenue pour la garantie hypothécaire est souvent inférieure à la valeur de marché apparente, ce qui peut réduire le montant empruntable ou faire dépasser la quotité de financement acceptée par le partenaire bancaire.

La stratégie FOUNDY pour ces dossiers

FOUNDY recommande systématiquement de régulariser avant l'expertise, pas après. Concrètement : dépôt d'une déclaration préalable ou d'un permis de régularisation auprès de la mairie, obtention de l'attestation de non-opposition, puis dépôt d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Cette démarche peut prendre plusieurs semaines, mais elle sécurise l'ensemble de l'opération.

Une fois le bien régularisé, FOUNDY monte le dossier auprès des partenaires les plus pertinents - CFCAL, SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance ou La Banque Postale Financement - en valorisant la totalité de la surface habitable désormais reconnue. Si la régularisation n'est pas possible (extension non conforme au PLU, empiétement), FOUNDY ajuste la stratégie : recentrer le dossier sur la valeur du bien hors extension, ou orienter vers d'autres solutions de financement selon le profil et le taux d'endettement visé (35 % maximum selon les recommandations HCSF).

Questions fréquentes (FAQ)

Que risque-t-on concrètement si l'extension n'est jamais déclarée ?

Le risque principal est administratif et patrimonial : la mairie peut exiger la démolition ou la mise en conformité, sans limite de prescription tant que l'irrégularité perdure. Sur le plan bancaire, l'extension non déclarée ne peut pas être prise en compte dans la valeur de garantie du crédit.

La régularisation est-elle toujours possible ?

Pas systématiquement. Si l'extension respecte les règles d'urbanisme actuelles (emprise au sol, hauteur, distance aux limites), une régularisation a posteriori est en général possible. Si elle ne les respecte pas, la mairie peut refuser et exiger une remise en état.

Le notaire peut-il bloquer le rachat de crédit à cause de cette non-conformité ?

Le notaire a un devoir d'information et peut signaler la situation aux parties, mais il ne bloque pas systématiquement l'opération. C'est surtout la banque, via son expert et son service des garanties, qui conditionne l'octroi du crédit à une valorisation cohérente avec la réalité administrative du bien.

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Sources : Legifrance - Code civil, article 555 · Legifrance - Code de l'urbanisme · ORIAS