Rachat de crédit propriétaire : quelle fiscalité pour les intérêts d'emprunt ? — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Ce que dit la loi : l'article 31 du Code général des impôts

Le principe fiscal est posé par l'article 31 du Code général des impôts (CGI) : au régime réel d'imposition, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation d'un bien produisant des revenus fonciers sont déductibles de ces revenus. Cette déductibilité couvre les intérêts, mais aussi les frais accessoires de l'emprunt : frais de dossier, frais de garantie hypothécaire (Code civil, art. 2393 et suivants), cotisations d'assurance emprunteur.

Point essentiel pour un rachat de crédit : l'administration fiscale admet la déduction des intérêts d'un emprunt substitutif (celui qui rembourse le prêt initial), à condition que le nouvel emprunt soit souscrit pour rembourser le prêt d'origine affecté au bien locatif et que les intérêts déduits n'excèdent pas ceux qui restaient dus au titre du prêt initial. La chaîne d'affectation doit être traçable et documentée.

À l'inverse, les intérêts d'un emprunt finançant la résidence principale ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu : le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de la résidence principale a été supprimé pour les acquisitions postérieures à 2011.

La ventilation entre part locative et part personnelle

Un rachat de crédit propriétaire regroupe souvent plusieurs prêts de natures différentes : crédit de la résidence principale, crédit d'un investissement locatif, prêts à la consommation. Seule la quote-part d'intérêts correspondant aux crédits locatifs reste déductible. Il faut donc ventiler le nouveau prêt unique au prorata des capitaux repris.

Crédit repris dans le regroupement	Part du capital regroupé	Intérêts déductibles (régime réel)
Prêt investissement locatif (120 000 €)	60 %	Oui, à hauteur de 60 % des intérêts
Prêt résidence principale (60 000 €)	30 %	Non
Crédits consommation (20 000 €)	10 %	Non

Dans cet exemple, sur 200 000 € regroupés, seuls 60 % des intérêts annuels du nouveau prêt sont imputables sur les revenus fonciers déclarés au réel (formulaire 2044, ligne intérêts d'emprunt). Une trésorerie complémentaire intégrée au rachat n'ouvre droit à déduction que si elle finance des travaux déductibles sur le bien loué, avec factures à l'appui.

La stratégie FOUNDY pour un rachat fiscalement propre

Chez FOUNDY, nous structurons le dossier dès le montage pour préserver la déductibilité : tableaux d'amortissement des prêts d'origine, offre de prêt initiale prouvant l'affectation locative, et ventilation écrite du nouveau financement. Le regroupement est garanti par hypothèque, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, avec un taux d'endettement plafonné à 35 % conformément aux normes HCSF, et une expertise du bien est requise. Nos partenaires — CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole), SYGMA Banque (BNP PF) et La Banque Postale Financement — acceptent les profils d'investisseurs, et l'allongement de durée peut redonner de la capacité d'épargne sans sacrifier l'avantage fiscal, à condition de conserver la ventilation.

Questions fréquentes (FAQ)

Les intérêts d'un rachat de crédit restent-ils déductibles si le prêt initial était un prêt locatif ?

Oui. L'administration admet la déduction des intérêts d'un emprunt substitutif souscrit pour rembourser un prêt affecté à un bien locatif, sur le fondement de l'article 31 du CGI. Les intérêts déduits ne doivent toutefois pas excéder ceux qui restaient dus au titre du prêt initial, et vous devez conserver la preuve de l'affectation.

Puis-je déduire les intérêts liés à ma résidence principale après un rachat de crédit ?

Non. Les intérêts d'emprunt de la résidence principale ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu, que ce soit avant ou après un regroupement de crédits. Seule la quote-part du nouveau prêt correspondant aux crédits locatifs repris reste déductible des revenus fonciers au régime réel.

La déduction fonctionne-t-elle au régime micro-foncier ?

Non. Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges, intérêts compris. La déduction réelle des intérêts suppose d'opter pour le régime réel (déclaration 2044), option pertinente lorsque vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers.

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Sources : Legifrance — CGI art. 31 · Banque de France · ORIAS