Rachat de crédit propriétaire avec une pension d'invalidité (CPAM cat. 1, 2, 3)

Pension d'invalidité : un revenu recevable pour un rachat de crédit

La pension d'invalidité versée par la CPAM classe les assurés en trois catégories : catégorie 1 (capacité de travail réduite, activité partielle possible), catégorie 2 (incapacité d'exercer une profession) et catégorie 3 (incapacité totale avec assistance d'une tierce personne). C'est un revenu régulier, versé mensuellement et pérenne tant que l'état de santé le justifie : à ce titre, les banques spécialisées en regroupement de crédits l'intègrent dans le calcul des revenus, dans le respect de la règle HCSF de 35 % d'endettement maximum.

Immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929, FOUNDY exerce comme mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP) pour le compte du courtier CREDIT-PACK.

Pour un propriétaire, l'opération prend la forme d'un regroupement de crédits garanti par hypothèque (articles 2393 et suivants du Code civil), remboursable jusqu'à 25 ans. La garantie réelle sur le bien rassure l'établissement prêteur et compense un profil de revenus jugé atypique par les banques généralistes, qui refusent souvent ces dossiers.

Quels revenus sont retenus selon la situation d'invalidité

Revenu	Prise en compte habituelle	Point de vigilance
Pension d'invalidité CPAM (cat. 1, 2, 3)	Oui, en totalité comme revenu récurrent	Justifier la régularité par les relevés de versement
Salaire partiel (cat. 1)	Oui, cumulé avec la pension	Contrat et ancienneté examinés
AAH (allocation aux adultes handicapés)	Selon les banques, souvent en complément d'un autre revenu	Rarement retenue comme revenu unique
Rente prévoyance complémentaire	Oui si contractuelle et durable	Fournir le contrat de prévoyance

Le rôle du courtier est précisément d'orienter le dossier vers les établissements dont la politique interne accepte ces revenus - parmi les partenaires de FOUNDY : CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa), SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance (groupe Société Générale) et La Banque Postale Financement (LBPF).

Assurance emprunteur : la convention AERAS et la loi Lemoine

L'obstacle principal n'est souvent pas le revenu mais l'assurance emprunteur. La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) organise un examen du dossier à trois niveaux et permet à de nombreuses personnes invalides d'obtenir une couverture, parfois avec surprime ou exclusion de la garantie invalidité. La loi Lemoine (2022) renforce ce cadre : suppression du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans, et droit à l'oubli pour certaines pathologies. Enfin, la garantie du prêt étant hypothécaire, certains partenaires acceptent une couverture d'assurance allégée, la valeur du bien sécurisant déjà le crédit. FOUNDY monte le dossier médical AERAS en parallèle du dossier bancaire pour ne pas allonger les délais.

Questions fréquentes (FAQ)

La pension d'invalidité compte-t-elle comme un revenu pour un rachat de crédit ?

Oui. La pension d'invalidité CPAM (catégories 1, 2 et 3) est un revenu régulier et pérenne : les banques spécialisées en regroupement de crédits hypothécaire la retiennent en totalité dans le calcul du taux d'endettement, plafonné à 35 % par le HCSF.

L'AAH est-elle acceptée dans le calcul des revenus ?

Cela dépend des établissements. L'AAH est le plus souvent prise en compte en complément d'un autre revenu (pension d'invalidité, salaire, revenu du co-emprunteur), plus rarement comme revenu unique. FOUNDY oriente le dossier vers les partenaires dont la politique l'accepte.

Peut-on s'assurer pour un crédit quand on est en invalidité ?

Oui, grâce à la convention AERAS, qui prévoit un examen du dossier à trois niveaux pour les risques aggravés de santé, et à la loi Lemoine (2022), qui supprime le questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € soldés avant 60 ans.

Une invalidité de catégorie 2 empêche-t-elle un rachat de crédit propriétaire ?

Non. L'incapacité d'exercer une profession n'est pas un motif de refus dès lors que la pension et les éventuels autres revenus du foyer permettent de respecter les 35 % d'endettement, la garantie hypothécaire sécurisant l'opération.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929) agissant pour le compte du courtier CREDIT-PACK

Sources : Legifrance - Code civil, art. 2393 et s. ; loi Lemoine 2022 · Banque de France · ORIAS