Prêt relais non soldé : le rachat de crédit pour sortir du piège — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Le prêt relais : un crédit court qui peut devenir un piège

Le prêt relais est un crédit de transition, généralement accordé pour 12 à 24 mois, qui avance 50 à 80 % de la valeur du bien à vendre pour financer l'achat du nouveau logement avant la vente de l'ancien. Tant que la vente n'intervient pas, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts (voire rien, en franchise totale, les intérêts étant alors capitalisés) — le capital est exigible en une seule fois à la vente ou à l'échéance.

Le problème survient quand le bien ne se vend pas dans le délai : marché local ralenti, prix affiché trop haut, DPE défavorable. À l'échéance, la banque exige le remboursement intégral du capital. Faute de paiement, l'emprunteur s'expose à la déchéance du terme, à l'inscription au FICP et, in fine, à la vente forcée du bien. Deux biens, deux crédits, un capital exigible : c'est précisément la situation que le rachat de crédit propriétaire sait traiter.

Transformer le relais en prêt long terme : le mécanisme

La solution consiste à regrouper le prêt relais, le crédit immobilier du nouveau bien et les éventuels crédits annexes dans un financement unique de long terme, adossé à une hypothèque (art. 2393 et s. du Code civil) sur l'un des deux biens — ou les deux. Le capital du relais cesse d'être exigible en bloc : il est amorti sur la durée du nouveau prêt, jusqu'à 25 ans en hypothécaire.

Paramètre	Prêt relais en échec	Après rachat de crédit hypothécaire
Capital du relais	Exigible en une fois à l'échéance	Amorti sur la durée du nouveau prêt (jusqu'à 25 ans)
Mensualité	Intérêts seuls + menace du capital	Mensualité unique lissée, endettement ≤ 35 % (HCSF)
Garantie	Relais adossé au bien à vendre	Hypothèque sur un ou deux biens, LTV 70-90 %
Vente du bien	Sous pression, risque de brader	Possible sereinement, remboursement anticipé partiel
Risque FICP / vente forcée	Réel après déchéance du terme	Écarté si l'opération aboutit avant l'incident

Point important : la vente du bien reste possible après l'opération. Le produit de la vente vient alors en remboursement anticipé partiel ou total, l'indemnité éventuelle étant plafonnée par le Code de la consommation. Vous vendez au juste prix, sans brader sous la contrainte du calendrier.

Coûts, conditions et stratégie FOUNDY

L'opération a un coût qu'il faut regarder en face : frais d'expertise immobilière du ou des biens, frais de notaire et de publicité foncière pour l'hypothèque, indemnités de remboursement anticipé des prêts soldés, et un taux d'intérêt de restructuration généralement supérieur à celui d'un crédit immobilier classique — le tout encadré par le taux d'usure de l'article L.314-6 du Code de la consommation. En contrepartie, vous échangez un capital exigible immédiatement contre une dette amortissable et une mensualité soutenable.

Les conditions d'acceptation : endettement final ≤ 35 % assurance incluse (norme HCSF), quotité de 70 à 90 % de la valeur expertisée, et une situation traitée avant l'incident de paiement — un dossier monté deux ou trois mois avant l'échéance du relais a de bien meilleures chances qu'un dossier déjà fiché FICP. FOUNDY présente ces restructurations à ses partenaires spécialisés, notamment CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa) et My Money Bank, rompus aux sorties de prêt relais.

Questions fréquentes (FAQ)

Que se passe-t-il concrètement si je ne rembourse pas mon prêt relais à l'échéance ?

La banque peut prononcer la déchéance du terme et exiger la totalité du capital, majorée des intérêts de retard. L'incident entraîne une inscription au FICP tenu par la Banque de France, puis, à défaut de solution, la mise en vente forcée du bien hypothéqué. Il faut agir avant ce stade.

Puis-je inclure d'autres crédits dans le rachat qui solde mon prêt relais ?

Oui, c'est même l'intérêt du regroupement : prêt relais, crédit immobilier du nouveau bien, crédits à la consommation et découverts peuvent être réunis en une seule mensualité, sous réserve que l'endettement final respecte le plafond de 35 % assurance incluse et que la garantie couvre l'ensemble.

Pourrai-je encore vendre mon ancien bien après le rachat de crédit ?

Oui. La vente reste possible à tout moment : son produit rembourse par anticipation tout ou partie du nouveau prêt, avec mainlevée de l'hypothèque sur le bien vendu. Vous vendez sans pression de calendrier, au prix du marché, au lieu de brader avant l'échéance du relais.

Combien de temps faut-il pour monter l'opération ?

Comptez généralement six à dix semaines entre le dépôt du dossier et le déblocage, expertise immobilière et passage chez le notaire compris. C'est pourquoi FOUNDY recommande d'engager la démarche au moins trois mois avant l'échéance du prêt relais, tant que le dossier est encore sans incident.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — art. L.314-6 Code de la consommation · Banque de France · ORIAS