Rachat de crédit et VEFA revendue avant achèvement : que devient le financement — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Un cas particulier fréquent avec les ventes en l'état futur d'achèvement

Un propriétaire ayant engagé un rachat de crédit incluant le financement d'un bien acheté en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) peut se retrouver contraint de revendre ce bien avant sa livraison, pour des raisons personnelles, professionnelles ou financières. Or la VEFA est encadrée par des règles spécifiques du Code de la construction et de l'habitation (articles L.261-1 et suivants), qui organisent le paiement échelonné du prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux et le transfert progressif de propriété. Revendre un bien non encore achevé ne s'apparente donc pas à la revente classique d'un bien existant : c'est le contrat de réservation ou le contrat de vente en cours qui doit être cédé, avec l'accord du promoteur, ce qui a des conséquences directes sur le crédit en cours de remboursement.

Cession du contrat et impact sur le financement en cours

Lorsqu'un acquéreur en VEFA revend avant achèvement, deux situations se présentent selon l'étape de la transaction : si l'acte authentique n'a pas encore été signé, c'est le contrat de réservation qui peut être cédé à un tiers, sous réserve de l'accord du promoteur et souvent moyennant une indemnité ; si l'acte authentique a été signé et que des appels de fonds ont déjà été réglés selon l'échéancier légal, la revente s'apparente à une cession de droits immobiliers en cours de construction, avec transfert au repreneur des obligations de paiement restant dues au promoteur.

Étape de la VEFA	Situation du crédit en cours	Action nécessaire
Avant signature de l'acte authentique	Souvent aucun déblocage de fonds ou déblocage partiel limité	Cession du contrat de réservation, remboursement des sommes déjà versées
Après signature, travaux en cours	Déblocages progressifs déjà effectués selon l'avancement	Vente en l'état futur avec transfert de la dette au repreneur ou remboursement anticipé du crédit
Achèvement proche	Quasi-totalité des fonds débloqués	Revente proche d'une vente classique, solde du crédit à l'acte

Dans tous les cas où le crédit initial a déjà fait l'objet de déblocages, le rachat de crédit qui l'englobait doit être réajusté : le capital restant dû sur la part VEFA est généralement soldé au moment de la revente, ce qui réduit d'autant l'encours à restructurer. Le tableau d'amortissement du rachat de crédit doit alors être recalculé, et dans certains cas une indemnité de remboursement anticipé (IRA) peut s'appliquer sur la part correspondante.

La stratégie FOUNDY : sécuriser la transition avant tout engagement

FOUNDY intervient sur ces dossiers en trois temps. D'abord, une lecture précise du contrat de réservation ou de l'acte de VEFA pour déterminer à quel stade se situe le propriétaire et quelles sommes ont déjà été appelées par le promoteur. Ensuite, un contact avec l'établissement partenaire ayant financé le rachat de crédit initial pour évaluer l'impact du remboursement anticipé partiel sur le capital restant dû et sur d'éventuelles indemnités contractuelles. Enfin, si le propriétaire souhaite réinvestir dans un nouveau projet, FOUNDY étudie si une portabilité du crédit restant sur le nouveau bien est envisageable auprès des partenaires, ou si un nouveau montage de rachat de crédit est plus adapté. La précaution essentielle avant tout engagement de revente est de ne jamais signer de compromis avec un repreneur sans avoir préalablement obtenu l'accord écrit du promoteur et une simulation actualisée du solde de tout compte auprès de la banque.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on revendre librement un bien acheté en VEFA avant sa livraison ?

Non, la cession du contrat de réservation ou des droits en cours de construction nécessite l'accord du promoteur, souvent formalisé par un avenant, et peut donner lieu au versement d'une indemnité contractuelle prévue au contrat initial.

Le rachat de crédit doit-il être soldé intégralement en cas de revente avant achèvement ?

Seule la part du crédit correspondant au bien VEFA revendu doit être soldée ; le reste du rachat de crédit, portant sur les autres dettes regroupées, continue normalement sauf si l'emprunteur souhaite également le restructurer.

Une indemnité de remboursement anticipé s'applique-t-elle systématiquement ?

Cela dépend des clauses du contrat de prêt signé avec le partenaire bancaire. FOUNDY recommande de vérifier ce point avant toute revente, car l'IRA peut représenter jusqu'à six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, dans la limite légale de 3% du capital restant dû.

Peut-on transférer le crédit restant sur le nouveau bien acquis après la revente ?

Dans certains cas, oui, via la portabilité de prêt proposée par certains partenaires FOUNDY, sous réserve que le nouveau projet respecte les critères d'octroi initiaux. Cette option évite de solder puis de recontracter un nouveau crédit.

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Sources : Legifrance — Code de la construction et de l'habitation, art. L.261-1 et s. · Banque de France · ORIAS