Crédit hypothécaire sur résidence secondaire : utiliser son bien de vacances

La résidence secondaire est souvent un actif sous-utilisé financièrement. Pourtant, elle peut parfaitement servir de garantie pour un crédit hypothécaire, au même titre que la résidence principale. Voici les conditions et les spécificités à connaître.

Peut-on hypothéquer une résidence secondaire ?

Oui, tout à fait. Les organismes spécialisés en crédit hypothécaire acceptent les résidences secondaires (maisons de vacances, appartements à la mer ou à la montagne, résidences de campagne) comme bien de garantie, à condition que :

• Le bien soit situé en France métropolitaine (certains organismes acceptent la Corse et les DOM)
• Le bien soit évaluable par un expert immobilier local
• Le bien vous appartienne en pleine propriété (ou en indivision avec accord des coindivisaires)
• Le LTV soit acceptable selon les critères de l'organisme

Résidence secondaire vs résidence principale comme garantie

Les organismes préfèrent généralement la résidence principale comme garantie, car :

• Sa valeur est plus facilement évaluable (marché actif)
• L'emprunteur est plus fortement incité à rembourser (il y vit)
• La liquidité en cas de saisie est meilleure

La résidence secondaire peut néanmoins convenir si son LTV est très favorable (bien de grande valeur, peu ou pas de crédit restant dessus) ou si la résidence principale est déjà hypothéquée.

LTV applicable sur une résidence secondaire

Les organismes appliquent souvent un LTV légèrement plus restrictif sur une résidence secondaire qu'une résidence principale :

• Résidence principale : LTV jusqu'à 70-80 % selon l'organisme
• Résidence secondaire : LTV jusqu'à 60-70 % selon l'organisme

Cette différence s'explique par la moindre liquidité des marchés secondaires dans certaines zones saisonnières. Voir : calcul du LTV.

Quels projets financer avec la résidence secondaire comme garantie ?

Exactement les mêmes que pour une résidence principale :

• Trésorerie libre pour n'importe quel projet personnel
• Rachat de crédits avec garantie hypothécaire
• Financement de travaux sur la résidence secondaire elle-même ou sur la principale
• Soulte ou succession familiale
• Investissement locatif ou professionnel

Bien locatif saisonnier : cas particulier

Si votre résidence secondaire est aussi louée saisonnièrement (Airbnb, location meublée touristique), les revenus locatifs peuvent être intégrés dans le calcul de capacité de remboursement généralement à 70 % des revenus constatés sur les 2 dernières années. Cela améliore votre dossier.

Et si la résidence secondaire est en indivision ?

Si le bien est détenu en indivision (avec un frère, un parent, un ex-conjoint), l'hypothèque nécessite l'accord de tous les coindivisaires. Sans accord unanime, l'opération n'est pas possible. C'est un point à vérifier en amont de toute démarche.

Simulez avec votre résidence secondaire

Notre simulateur de crédit hypothécaire permet d'indiquer votre bien secondaire comme garantie. FOUNDY évalue la faisabilité et vous présente les partenaires qui acceptent ce type de bien. Gratuit, sans engagement. Voir aussi : crédit hypothécaire trésorerie libre.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance