Crédit in fine vs amortissable : comparatif général

Deux mécanismes de remboursement radicalement différents

Le crédit amortissable est le mode de remboursement le plus répandu, tous produits confondus (immobilier, consommation, rachat de crédits) : chaque mensualité rembourse à la fois une part de capital et une part d'intérêts, le capital restant dû diminuant progressivement jusqu'à extinction totale à l'échéance. Le crédit in fine fonctionne différemment : l'emprunteur ne paie durant toute la durée du prêt que les intérêts, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois au terme du contrat, généralement grâce à un placement financier ou immobilier adossé au crédit. Le crédit in fine est surtout utilisé pour des opérations d'investissement locatif ou patrimonial, rarement pour financer une résidence principale.

FOUNDY (ORIAS n° 20004929) est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP) : son immatriculation se vérifie sur www.orias.fr.

Comparatif mécanisme, coût et fiscalité

Critère	Crédit amortissable	Crédit in fine
Composition des mensualités	Capital + intérêts, dégressifs	Intérêts seuls pendant la durée
Remboursement du capital	Progressif, échelonné	En une fois, à l'échéance finale
Montant des mensualités	Plus élevé en proportion du capital	Plus faible, intérêts uniquement
Coût total des intérêts	Généralement inférieur	Généralement supérieur (capital non amorti)
Fiscalité (investissement locatif)	Intérêts déductibles des revenus fonciers	Intérêts déductibles, optimisation possible sur toute la durée
Nécessité d'un placement adossé	Non	Oui, en général (assurance-vie, épargne dédiée)
Usage typique	Résidence principale, secondaire, conso	Investissement locatif, opération patrimoniale
Public concerné	Tous profils emprunteurs	Investisseurs avec épargne ou patrimoine à mobiliser

Le coût total réellement supporté dépend fortement du rendement du placement adossé au crédit in fine et de la fiscalité personnelle de l'emprunteur, deux paramètres qui varient d'un dossier à l'autre.

Profils concernés et logique de choix

Le crédit amortissable convient à la grande majorité des emprunteurs, qu'il s'agisse d'un achat de résidence principale, d'un crédit à la consommation ou d'un rachat de crédits : il permet de se constituer un patrimoine net de dette progressivement et ne nécessite aucun montage financier complémentaire. Le crédit in fine s'adresse à un profil plus spécifique : un investisseur locatif souhaitant maximiser la déduction fiscale des intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers pendant toute la durée du prêt (puisque les intérêts restent élevés, calculés sur un capital non amorti), ou un emprunteur disposant déjà d'une épargne ou d'un patrimoine mobilisable au terme du crédit pour rembourser le capital en une fois. Ce montage suppose une gestion rigoureuse du placement adossé, car un rendement insuffisant à l'échéance expose l'emprunteur à un risque de ne pas pouvoir rembourser le capital dû. Pour un rachat de crédits, le crédit in fine reste marginal et concerne surtout des restructurations patrimoniales complexes plutôt que le regroupement de dettes courantes, où l'amortissable domine très largement le marché.

Questions fréquentes (FAQ)

Le crédit in fine coûte-t-il plus cher que l'amortissable ?

En intérêts cumulés, oui généralement, car le capital reste identique pendant toute la durée et les intérêts sont calculés sur ce montant non amorti. L'avantage du in fine se situe surtout au niveau fiscal et patrimonial, pas sur le coût brut du crédit.

Peut-on utiliser un crédit in fine pour acheter sa résidence principale ?

C'est juridiquement possible mais rare en pratique, car ce montage est surtout avantageux fiscalement pour un investissement locatif générant des revenus fonciers imposables. Pour une résidence principale, le crédit amortissable reste la solution la plus adaptée et la plus répandue.

Que se passe-t-il si le placement adossé à un crédit in fine ne suffit pas à rembourser le capital ?

L'emprunteur reste tenu de rembourser l'intégralité du capital à l'échéance, quel que soit le rendement du placement. C'est un risque à anticiper avec précision avant de souscrire ce type de crédit, idéalement avec l'appui d'un conseil patrimonial.

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Sources : Legifrance - Code monétaire et financier · Banque de France · ORIAS