SCPI à crédit : prêt amortissable ou in fine ?

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Les deux structures de financement SCPI à crédit

L'investissement en SCPI à crédit repose sur l'effet de levier : les dividendes SCPI remboursent (partiellement ou totalement) les mensualités du crédit. Le choix entre prêt amortissable et prêt in fine détermine la structure du cashflow et l'optimisation fiscale.

Prêt amortissable : fonctionnement

• Capital + intérêts remboursés chaque mois
• Mensualités constantes, intérêts décroissants
• Intérêts déductibles des revenus fonciers (décroissants chaque année)
• Capital résiduel nul à l'échéance

Avantage : dette s'éteint progressivement, risque réduit.

Inconvénient : intérêts déductibles plus faibles dès la 2e année.

Prêt in fine : fonctionnement

• Seuls les intérêts sont payés pendant toute la durée
• Le capital est remboursé en une fois à l'échéance (sur la revente des parts ou une épargne nantie)
• Intérêts constants sur toute la durée → déductibilité maximale

Avantage : cashflow mensuel réduit, fiscalité optimisée.

Inconvénient : capital doit être disponible à l'échéance.

Comparatif chiffré (emprunt 100 000 € sur 15 ans à 3,80 %)

Critère	Amortissable	In fine
Mensualité (hors assurance)	~727 €/mois	~317 €/mois (intérêts seuls)
Total intérêts payés	~30 900 €	~57 000 €
Intérêts déductibles/an (moy.)	~2 060 €/an décroissant	3 800 €/an constant
Économie fiscale TMI 30 %	~9 270 € total	~17 100 € total
Capital à rembourser fin	0	100 000 €

Quel choix selon le profil ?

Profil emprunteur	Recommandation FOUNDY
TMI élevée (41-45 %), revenus fonciers importants	In fine - maximiser déductibilité
TMI modérée (11-30 %), recherche simplicité	Amortissable - sécurité progression
Capacité d'épargne (assurance vie nantie)	In fine avec nantissement AV
Retraité ou proche retraite	Amortissable - éviter dette résiduelle

Questions fréquentes (FAQ)

Le prêt in fine SCPI est-il plus difficile à obtenir ?

Oui. Les établissements demandent souvent un nantissement (assurance vie, portefeuille titres) couvrant le capital emprunté. Certains partenaires FOUNDY (CFCAL, My Money Bank) proposent des in fine sans nantissement sur dossier solide.

Les intérêts du prêt in fine SCPI sont-ils tous déductibles des revenus fonciers ?

Oui, si les SCPI sont détenues en direct (revenus fonciers). Les intérêts d'emprunt sont déductibles en totalité chaque année (art. 31 CGI). En cas de SCPI via assurance vie, les revenus sont fiscalisés différemment et les intérêts ne sont pas déductibles.

FOUNDY peut-il structurer un dossier SCPI in fine ?

Oui. FOUNDY analyse votre TMI, votre capacité d'épargne et identifie les partenaires acceptant la structure in fine. Un conseil motivé écrit (art. L.519-4-1 CMF) compare amortissable et in fine selon votre situation.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les parts de SCPI sont des placements immobiliers non garantis.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - CGI art. 31 · Banque de France · ORIAS · AMF - SCPI