PVH sur un bien locatif : est-ce possible et quelles conditions ?

Par défaut, le prêt viager hypothécaire est souscrit sur la résidence principale. Mais certains seniors préfèrent hypothéquer un bien locatif plutôt que leur logement. Est-ce possible ? Voici ce que disent les organismes en 2026.

La loi : usage résidentiel requis

Le Code de la consommation encadrant le PVH exige que le bien hypothéqué soit à usage résidentiel. Un bien locatif résidentiel (appartement ou maison loué à titre d'habitation) répond à cette condition. En revanche, un local commercial, un entrepôt ou un bureau ne peuvent pas servir de garantie à un PVH.

Organismes qui acceptent les biens locatifs

En pratique, tous les organismes proposant le PVH n'acceptent pas les biens locatifs comme garantie. Certains exigent que le bien soit occupé par l'emprunteur. D'autres notamment les organismes spécialisés acceptent les biens locatifs sous conditions :

• Le bien est libre ou les baux existants ne compromettent pas la valeur (bail en cours ≠ problème si la valeur locative est bonne)
• La valeur du bien est facilement estimable (marché locatif actif dans la zone)
• Le rendement locatif du bien est stable (pas de vacance prolongée récente)

Avantages spécifiques du PVH sur bien locatif

• Préservation de la résidence principale : vous n'hypothéquez pas votre logement, uniquement un bien d'investissement
• Double flux de revenus : vous continuez à percevoir les loyers du bien locatif (le PVH ne vous en prive pas)
• Déductibilité fiscale potentielle : les intérêts capitalisés d'un PVH sur bien locatif pourraient être déductibles des revenus fonciers de ce bien (à valider avec un fiscaliste)

Points de vigilance

• Quotité réduite : certains organismes appliquent une quotité plus conservatrice sur les biens locatifs que sur les résidences principales
• Vacance locative : si le bien devient vacant et difficile à revendre, l'organisme peut être réticent
• Baux en cours : un bien loué avec un bail longue durée (loi 1948 ou bail longue durée) peut être décôté à la valeur

Exemple pratique

Un senior de 72 ans possède :

• Résidence principale : appartement Paris 10e, valeur 450 000 €
• Bien locatif : studio Lyon, valeur 120 000 €, loué 700 €/mois

Il souhaite 30 000 € pour financer sa dépendance. En hypothéquant le studio (quotité 35 % à 72 ans × 120 000 € = 42 000 €), il débloque les fonds souhaités sans toucher à sa résidence principale et continue à percevoir ses loyers.

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Article rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier en crédit immobilier immatriculé ORIAS n°20004929.

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance