Rachat de crédit pour un bien occupé gratuitement par un proche — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Un bien sans loyer, une charge sans compensation

Il est fréquent qu'un propriétaire mette à disposition un logement à titre gratuit à un enfant étudiant, un parent âgé ou un proche en difficulté, plutôt que de le louer. Cette situation, appelée occupation à titre gratuit, diffère radicalement d'une mise en location classique dans le montage d'un rachat de crédit : le bien continue de générer des charges (crédit en cours, taxe foncière, entretien, assurance) mais ne produit aucun revenu locatif venant compenser ces charges dans le calcul de la capacité de remboursement. Pour le propriétaire qui sollicite un rachat de crédit englobant ce bien, c'est un point que les partenaires bancaires examinent avec une attention particulière, car il modifie directement le calcul du taux d'endettement.

Pourquoi l'absence de revenus locatifs change tout le calcul

Dans un dossier de rachat de crédit propriétaire, le taux d'endettement maximal imposé par le HCSF est de 35% des revenus, assurance de prêt incluse. Lorsqu'un bien est loué, une quote-part des loyers perçus (généralement 70% à 80% selon les établissements) est réintégrée dans les revenus pris en compte, ce qui améliore mécaniquement le taux d'endettement et la capacité d'emprunt. Lorsque le même bien est occupé gratuitement par un proche, cette réintégration de revenus n'existe pas : le crédit associé à ce bien pèse intégralement sur le taux d'endettement du propriétaire, sans aucune compensation, exactement comme s'il s'agissait d'une résidence secondaire vacante.

Situation du bien	Revenus locatifs pris en compte	Effet sur le taux d'endettement
Bien loué classiquement (bail, quittances)	70 à 80% des loyers réintégrés dans les revenus	Amélioration du taux d'endettement
Bien occupé gratuitement par un proche	Aucun revenu locatif comptabilisé	Charge de crédit pleine sans compensation
Bien vacant (non loué, non occupé)	Aucun revenu locatif	Charge de crédit pleine, situation la plus pénalisante

Cette différence de traitement peut faire basculer un dossier d'un taux d'endettement acceptable à un taux d'endettement refusé par le HCSF, en particulier lorsque le propriétaire porte plusieurs crédits sur ce même bien ou sur d'autres biens simultanément.

La stratégie FOUNDY pour ces dossiers atypiques

FOUNDY commence toujours par vérifier si une contrepartie financière existe réellement ou peut être formalisée : un loyer symbolique déclaré, même modeste, change la nature du bien aux yeux de certains partenaires et peut permettre une réintégration partielle de revenus. Lorsque l'occupation gratuite est définitive et assumée (cas fréquent avec un parent âgé ou un enfant en études longues), FOUNDY oriente le dossier vers les partenaires les plus souples sur ce point précis, en valorisant les autres éléments du profil : apport, épargne résiduelle, autres revenus stables, et surtout la valeur du bien mis en garantie hypothécaire, qui reste l'élément central du rachat de crédit propriétaire. FOUNDY veille également à présenter clairement la situation dès le dépôt du dossier plutôt que de la laisser apparaître lors de l'étude, ce qui évite les refus tardifs et les pertes de temps inutiles pour l'emprunteur.

Questions fréquentes (FAQ)

Un bien occupé gratuitement par un proche peut-il quand même servir de garantie hypothécaire ?

Oui, l'occupation du bien par un tiers, même à titre gratuit, n'empêche pas de le donner en garantie hypothécaire dans le cadre d'un rachat de crédit, à condition que le propriétaire reste bien le titulaire du bien.

Un loyer symbolique change-t-il la donne pour le dossier ?

Cela peut aider, à condition que ce loyer soit déclaré fiscalement et justifiable par quittances. Certains partenaires accepteront alors de réintégrer une partie de ce revenu, même s'il reste modeste, ce qui améliore le taux d'endettement calculé.

Le taux d'endettement de 35% s'applique-t-il différemment selon les partenaires ?

Le seuil de 35% imposé par le HCSF est une règle générale applicable à l'ensemble des établissements prêteurs, mais la façon de calculer les revenus pris en compte, notamment sur les revenus locatifs, peut varier légèrement d'un partenaire à l'autre, d'où l'intérêt de comparer plusieurs offres.

Que se passe-t-il si le proche occupant finit par louer le bien plus tard ?

Il est possible de revoir le dossier ultérieurement pour tenir compte de nouveaux revenus locatifs, mais cela ne modifie pas rétroactivement les conditions du rachat de crédit déjà accordé ; un nouveau montage ou un avenant serait nécessaire.

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Sources : Legifrance — Code monétaire et financier · Banque de France · ORIAS