Rachat de crédit ou vente à réméré : quelle solution pour un propriétaire très endetté ? — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Deux mécanismes très différents pour un même problème

Un propriétaire très endetté — mensualités devenues intenables, fichage FICP, menace de saisie — se voit souvent proposer deux voies. Le rachat de crédit propriétaire regroupe toutes les dettes en un seul prêt garanti par une hypothèque sur le bien (articles 2393 et suivants du Code civil), remboursable jusqu'à 25 ans, avec une mensualité recalibrée pour respecter la règle HCSF de 35 % d'endettement. Le propriétaire reste propriétaire : la banque ne détient qu'une garantie.

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est régie par les articles 1659 et suivants du Code civil : le propriétaire vend réellement son bien à un investisseur, généralement avec une décote, tout en conservant le droit de le racheter dans un délai maximal de 5 ans, à un prix convenu d'avance. Il occupe le logement moyennant une indemnité d'occupation. Le transfert de propriété est immédiat et bien réel : seul l'exercice de la faculté de rachat permet de redevenir propriétaire.

Comparatif : coûts, statut et risques

Critère	Rachat de crédit hypothécaire	Vente à réméré (art. 1659 C. civ.)
Propriété du bien	Conservée (simple hypothèque)	Transférée à l'investisseur dès la vente
Coût	Intérêts du nouveau prêt + frais de garantie et de dossier	Décote à la vente + indemnité d'occupation + prix de rachat majoré
Durée	Jusqu'à 25 ans	Faculté de rachat limitée à 5 ans maximum
Risque principal	Défaut de paiement pouvant mener à la saisie	Perte définitive du bien si le rachat n'est pas exercé dans le délai
Profil concerné	Endettement élevé mais revenus permettant une mensualité à 35 %	Situations extrêmes où plus aucun crédit n'est possible

Le risque du réméré est structurel : si, au terme du délai, le vendeur ne parvient pas à financer le rachat — souvent parce que sa situation ne s'est pas suffisamment redressée — il perd définitivement son bien, cédé initialement en dessous de sa valeur de marché. Le coût global (décote, indemnités, frais) est presque toujours très supérieur à celui d'un regroupement de crédits.

La position FOUNDY : toujours étudier le rachat de crédit en premier

La doctrine FOUNDY est claire : le rachat de crédit propriétaire doit toujours être étudié avant d'envisager un réméré, car il préserve la propriété et coûte moins cher. Grâce à la garantie hypothécaire et à une durée jusqu'à 25 ans, nos partenaires — CFCAL (Crédit Mutuel Arkéa), SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance (Crédit Agricole), La Banque Postale Financement (LBPF) — acceptent des dossiers refusés par les banques traditionnelles, y compris des profils fragilisés, dès lors que la valeur du bien et les revenus le permettent. Le réméré ne doit rester qu'une solution de tout dernier recours, lorsqu'aucun établissement ne peut prêter (fichage lourd, procédure de saisie très avancée) — et idéalement comme étape transitoire vers... un rachat de crédit qui financera la faculté de rachat.

Questions fréquentes (FAQ)

Qu'est-ce que la vente à réméré exactement ?

C'est une vente avec faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du Code civil : le propriétaire vend son bien à un investisseur, continue de l'occuper contre indemnité, et dispose d'un délai maximal de 5 ans pour le racheter à un prix fixé d'avance. Passé ce délai, la vente devient définitive.

Reste-t-on propriétaire de son bien dans un rachat de crédit hypothécaire ?

Oui. L'hypothèque (Code civil, art. 2393 et s.) n'est qu'une garantie prise par la banque : le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement tant qu'il rembourse le prêt de regroupement.

Le réméré est-il possible quand on est fiché FICP ?

Oui, c'est même son principal usage : le réméré n'est pas un crédit, donc le fichage FICP ne l'empêche pas. Mais certains dossiers FICP restent finançables en rachat de crédit hypothécaire, notamment via des établissements spécialisés : cette piste doit être vérifiée en premier.

Pourquoi le rachat de crédit est-il moins risqué que le réméré ?

Parce qu'en rachat de crédit le bien n'est jamais vendu : le pire scénario est une procédure de saisie en cas d'impayés durables. En réméré, la propriété est déjà transférée, et l'absence de rachat dans les 5 ans entraîne la perte définitive du bien, vendu initialement avec décote.

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Sources : Legifrance — Code civil, art. 1659 et s. ; art. 2393 et s. · Banque de France · ORIAS