SCI vs LMNP 2026 : quel mode de détention pour investir ?

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

SCI ou LMNP : deux logiques différentes

Critère	SCI (IR ou IS)	LMNP (en nom propre ou SCI IS)
Nature juridique	Société (personne morale)	Statut fiscal (personne physique)
Location possible	Nue (SCI IR) ou meublée (SCI IS)	Meublée obligatoirement
Amortissement	SCI IR : non / SCI IS : oui	Oui (régime réel)
Fiscalité revenus	Revenus fonciers (IR) ou IS	BIC - régime réel ou micro-BIC
Déficit	Foncier (IR) ou BIC (IS)	BIC : report illimité sur BIC futurs
Transmission	Parts de SCI (abattement, démembrement)	Bien immobilier direct
Frais constitution	1 500 – 3 000 € (création SCI)	Aucun (statut fiscal individuel)

Quand choisir la SCI ?

• Investissement en groupe (famille, associés) : la SCI organise la gouvernance et les droits de chacun
• Transmission patrimoniale : le démembrement de parts SCI optimise les droits de donation/succession
• Séparation patrimoine professionnel/personnel : la SCI isole le bien des risques personnels
• Détention d'un immeuble de rapport : la SCI IS avec amortissement est très optimisante

Quand choisir le LMNP ?

• Investissement individuel : un seul investisseur, bien meublé
• Optimisation fiscale maximale : amortissement en nom propre, BIC déficitaires non imposés
• Résidence services (EHPAD, résidence étudiante, tourisme) : le LMNP géré est en nom propre
• Simplicité de gestion : pas de comptabilité de société, déclaration 2031 simple

Impact sur le financement crédit

Critère crédit	SCI	LMNP nom propre
Emprunteur	La SCI (personne morale)	Le particulier
Caution	Gérant + associés	Non exigée si dossier solide
Taux	Légèrement supérieur (risque PM)	Taux locatif classique
Garantie	Hypothèque sur le bien SCI	Hypothèque sur le bien
Loyers dans taux d'endettement	70-80 % (BIC de la SCI)	70-80 % (revenus BIC personnels)

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?

Le LMNP est un statut fiscal individuel (personnes physiques). Une SCI ne peut pas être LMNP. Si la SCI opte pour l'IS et loue en meublé, elle suit les règles comptables de la SCI IS (amortissement, IS) mais n'est pas LMNP.

FOUNDY peut-il financer les deux structures ?

Oui. FOUNDY finance les acquisitions immobilières locatives en nom propre (LMNP) comme en SCI (IR ou IS). Les dossiers SCI nécessitent des documents spécifiques (statuts, Kbis, bilans) mais le processus de financement est similaire.

Peut-on passer d'une SCI IR à une SCI IS sans vendre le bien ?

Oui, l'option IS est possible pour une SCI. Elle est en principe irrévocable. Elle déclenche une imposition sur les plus-values latentes. Consulter un expert-comptable avant de prendre cette décision.

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Sources : Legifrance - CGI art. 151 septies (LMNP) · Legifrance - CGI art. 206 (IS) · Banque de France · ORIAS