SCPI à crédit : pourquoi financer à l'emprunt est souvent plus rentable qu'investir en cash

Le paradoxe de l'investissement SCPI à crédit

Intuitivement, emprunter pour investir semble plus risqué qu'utiliser son épargne. En pratique, pour les SCPI, le financement à crédit peut générer un rendement net supérieur grâce à trois mécanismes : l'effet de levier financier, la déductibilité des intérêts d'emprunt et le maintien de l'épargne disponible. Découvrez notre guide complet du financement SCPI.

L'effet de levier : investir plus avec moins

Si vous disposez de 50 000 € d'épargne, vous pouvez investir 50 000 € en cash dans des SCPI. Avec un crédit hypothécaire, vous pouvez investir 150 000 € (50 000 € + 100 000 € de crédit) dans des SCPI. Le rendement brut s'applique sur 150 000 €, pas seulement sur 50 000 €.

Exemple : SCPI à 5 % de rendement brut

• Cash : 50 000 € × 5 % = 2 500 €/an
• À crédit (150 000 €) : 7 500 €/an de dividendes − 4 500 €/an d'intérêts (taux 3 %) = 3 000 €/an net … et votre épargne de 50 000 € reste placée ailleurs

La déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt

C'est l'avantage fiscal clé : les intérêts d'un crédit contracté pour acquérir des parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers perçus. Si votre tranche marginale d'imposition est à 30 % ou 41 %, chaque euro d'intérêts déduit vous économise 0,30 ou 0,41 € d'impôt. Sur un crédit de 100 000 € à 3 %, les intérêts la première année sont de ~3 000 €, soit une économie fiscale de 900 € à 30 % (ou 1 230 € à 41 %).

SCPI en nue-propriété vs SCPI à crédit : deux stratégies différentes

• Nue-propriété : vous achetez des parts moins cher (décote 30-40 %), vous ne percevez pas de loyers pendant 5-10 ans, puis récupérez la pleine propriété. Intéressant si vous êtes fortement imposé aujourd'hui
• À crédit (in fine ou amortissable) : vous percevez les loyers dès le départ, ils remboursent partiellement le crédit. Intéressant pour optimiser le cash-flow et la fiscalité maintenant

Le crédit in fine vs crédit amortissable pour financer des SCPI

• In fine : vous ne remboursez que les intérêts chaque mois, et le capital en une fois à l'échéance (souvent adossé à une assurance-vie). Intérêts déductibles plus élevés chaque année effet fiscal maximum
• Amortissable : capital + intérêts remboursés chaque mois. Mensualité plus lourde mais dette qui décroît régulièrement

Les risques à ne pas négliger

• Les SCPI ne garantissent pas un rendement : si les dividendes baissent, vous restez devoir les mensualités
• Risque de liquidité : revendre des parts rapidement peut être difficile selon les marchés
• Risque de taux : un crédit à taux variable peut alourdir les charges

Ces risques sont maîtrisables avec une bonne structuration et le choix de SCPI diversifiées. FOUNDY vous accompagne dans ce montage. Simulez votre financement SCPI.

Article rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929).

Sources : ORIAS · Banque de France · Légifrance