Investissement locatif en démembrement à crédit : mécanisme et décote

Le démembrement de propriété appliqué à l'investissement locatif

Le démembrement de propriété repose sur la séparation entre l'usufruit, qui donne le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère la seule propriété juridique sans jouissance immédiate. Dans un montage d'investissement locatif en démembrement temporaire, l'investisseur achète uniquement la nue-propriété d'un logement, généralement neuf, pendant qu'un bailleur institutionnel - bailleur social, foncière ou investisseur professionnel - détient l'usufruit pour une durée fixée à l'avance, le plus souvent entre 15 et 20 ans. Ce mécanisme diffère radicalement d'un investissement locatif classique où l'acheteur détient la pleine propriété et gère directement la location.

FOUNDY (ORIAS n° 20004929) est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP) : son immatriculation se vérifie sur www.orias.fr.

Absence de gestion locative et décote à l'achat

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et n'a aucune charge de gestion locative : c'est l'usufruitier qui loue le bien, encaisse les loyers, assume l'entretien courant et gère les relations avec le locataire. En contrepartie de cette absence de revenu immédiat, le prix d'acquisition de la nue-propriété fait l'objet d'une décote significative par rapport à la valeur en pleine propriété, généralement comprise entre 30 % et 40 % selon la durée du démembrement retenue. À l'issue de la période, l'usufruit s'éteint automatiquement et sans fiscalité et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, libre de toute occupation.

Critère	Détail spécifique au démembrement
Durée typique du démembrement	15 à 20 ans
Décote à l'achat	30 % à 40 % de la valeur en pleine propriété
Charges pendant le démembrement	Grosses réparations (article 606 du Code civil) à la charge du nu-propriétaire
Revenus locatifs pendant la période	Aucun, perçus par l'usufruitier
Fiscalité IFI	Bien exclu de l'assiette IFI du nu-propriétaire pendant le démembrement
Reconstitution de la pleine propriété	Automatique à l'échéance, sans droits ni fiscalité

Financer une nue-propriété à crédit : la stratégie FOUNDY

Le financement à crédit d'une nue-propriété présente une contrainte de taille pour les banques : l'absence de revenus locatifs pendant la durée du prêt oblige à raisonner sur la seule capacité de remboursement de l'emprunteur issue de ses revenus professionnels, et non sur un effet de levier locatif classique. FOUNDY oriente les dossiers vers les partenaires - CFCAL, SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement - les plus à l'aise avec ce profil d'opération, en valorisant la décote à l'achat comme élément de sécurité pour le prêteur et en ajustant la durée du crédit pour qu'elle s'articule au mieux avec l'extinction de l'usufruit et la revente ou la mise en location du bien en pleine propriété.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on louer le bien pendant la période de démembrement ?

Non, le nu-propriétaire ne peut ni occuper ni louer le bien pendant la durée du démembrement puisque ces droits appartiennent exclusivement à l'usufruitier ; il ne perçoit donc aucun revenu locatif tant que le démembrement n'a pas pris fin.

Un crédit immobilier peut-il financer l'achat d'une nue-propriété ?

Oui, un prêt immobilier classique peut financer l'achat d'une nue-propriété, mais l'analyse du dossier repose uniquement sur les revenus de l'emprunteur puisqu'aucun loyer ne vient soutenir le remboursement pendant la durée du démembrement.

Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?

À l'échéance convenue, l'usufruit s'éteint automatiquement sans formalité ni fiscalité et le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien, qu'il peut alors occuper, louer librement ou revendre.

Le démembrement réduit-il l'assiette de l'IFI ?

Oui, pendant la durée du démembrement, la valeur du bien n'entre en principe pas dans l'assiette taxable à l'impôt sur la fortune immobilière du nu-propriétaire, l'usufruitier étant redevable de cette imposition sur la totalité de la valeur du bien.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Article 578 et 606 du Code civil · Banque de France · ORIAS