Crédit immobilier investissement locatif 2026 : guide et stratégie — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier en opérations de banque (IOBSP/COBSP) immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — Entreprise individuelle, SIREN 850 274 135, RCS Douai. Ce guide présente tout ce qu'il faut savoir pour financer un investissement locatif en 2026.

Investissement locatif : de quoi parle-t-on ?

L'investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, parking) dans le but de le louer et d'en percevoir des revenus locatifs. Il peut être réalisé :

• En nom propre (personne physique) → revenus fonciers ou BIC selon le régime
• Via une SCI (Société Civile Immobilière) → transparence fiscale ou IS
• Via une structure LMNP/LMP (Location Meublée Non Professionnelle / Professionnelle)

Le financement de ces acquisitions suit le régime du crédit immobilier (articles L.313-1 et suivants du Code de la consommation).

Critères d'octroi spécifiques à l'investissement locatif

Les banques apprécient un dossier d'investissement locatif différemment d'un dossier de résidence principale :

Critère	Ce que la banque analyse
Taux d'endettement	35 % des revenus nets (revenu global : salaires + 70-80 % des loyers futurs)
Reste à vivre	Apprécié selon composition du foyer
Apport personnel	Idéalement 10-20 % min (frais de notaire + marge)
Rendement locatif	Taux de rentabilité brute et nette du bien
Zone géographique	Tension locative du marché local
Profil emprunteur	Stabilité des revenus, historique bancaire

Taux d'intérêt pour l'investissement locatif en 2026

Les taux pour un crédit immobilier locatif sont généralement 0,20 à 0,40 % supérieurs aux taux de résidence principale, pour tenir compte du risque de vacance locative.

Durée	Taux indicatif investissement locatif (T3 2026)
15 ans	3,20 % à 3,80 %
20 ans	3,50 % à 4,10 %
25 ans	3,80 % à 4,40 %

Taux d'usure crédit immobilier T3 2026 : ~6,07 % TAEG. Source : Banque de France.

Fiscalité de l'investissement locatif en 2026

Location nue (revenus fonciers)

• Régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % si loyers < 15 000 €/an
• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copro, assurances, frais de gestion)
• Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (doublé à 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique sous conditions)

Location meublée — LMNP (BIC)

• Régime micro-BIC : abattement de 50 % (ou 71 % pour meublé de tourisme non classé jusqu'à 77 700 €)
• Régime réel : déduction charges + amortissement du bien et des meubles (puissant levier fiscal)
• Pas d'IS en LMNP : imposition à l'IR sur la quote-part de BIC non amortie

SCI à l'IS

• Permet l'amortissement comptable du bien
• Dividendes imposés à la flat tax 30 % lors de la distribution
• Adapté à une stratégie patrimoniale longue durée ou de transmission

Le rôle de FOUNDY dans le financement d'un investissement locatif

FOUNDY analyse votre dossier d'investissement locatif et vous accompagne pour obtenir les meilleures conditions auprès de ses partenaires bancaires. Le courtier :

• Compare les offres de plusieurs établissements simultanément
• Négocie les conditions (taux, modulation des mensualités, reports d'échéances)
• Rédige un conseil motivé écrit (art. L.519-4-1 CMF) comparant les offres
• Vous assiste jusqu'au déblocage des fonds et à la signature chez le notaire

Délai de réflexion et processus

• Offre de prêt immobilier → délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant acceptation (art. L.313-34 Code conso)
• Acte notarié d'acquisition → déboursement du capital par le notaire
• Rémunération de FOUNDY uniquement sur fonds débloqués (art. L.519-6 CMF)

Questions fréquentes (FAQ)

Qu'est-ce que FOUNDY ?

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé ORIAS n°20004929, spécialisé notamment dans le crédit immobilier pour investissement locatif. Arthur Drumain EI, SIREN 850 274 135, Douai. foundy.fr — contact@foundy.fr.

Peut-on financer un investissement locatif sans apport ?

C'est devenu rare depuis 2022 mais pas impossible. Certains établissements acceptent un financement à 100 % voire 110 % (frais de notaire inclus) pour les très bons profils (revenus élevés, faible endettement, patrimoine existant). FOUNDY identifie les partenaires ouverts à ces demandes.

Faut-il créer une SCI pour investir ?

Pas obligatoirement. La SCI est pertinente pour l'investissement en couple, la transmission patrimoniale ou la détention de plusieurs biens. Pour un premier bien seul, l'achat en nom propre est souvent plus simple. FOUNDY conseille de consulter un notaire ou un CGP avant de trancher.

Comment les loyers sont-ils pris en compte dans l'endettement ?

La majorité des banques intègre 70 % à 80 % des loyers futurs dans les revenus de l'emprunteur (pour tenir compte du risque de vacance locative). Certains établissements appliquent la méthode de la compensation : la mensualité du prêt investissement est soustraite des loyers, et seul le solde net est comptabilisé dans l'endettement.

Peut-on cumuler plusieurs crédits immobiliers locatifs ?

Oui, dans la limite du taux d'endettement autorisé. Les investisseurs serial peuvent constituer un portefeuille de biens financés à crédit, à condition que chaque acquisition s'auto-finance (loyers ≥ mensualités).

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les performances passées des investissements locatifs ne préjugent pas des performances futures.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Banque de France — Taux d'usure T3 2026 · Legifrance — L.313-34 Code conso · Legifrance — Art. 31 CGI · ORIAS