Déficit foncier et crédit immobilier 2026 : stratégie

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Le déficit foncier : un levier fiscal pour les investisseurs locatifs

Le déficit foncier se produit quand les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, frais de gestion) dépassent les loyers perçus en location nue. Il est régi par l'article 156 I 3° du CGI.

Mécanisme de déduction

• Déficit foncier résultant de charges autres qu'intérêts (travaux, charges) : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an
• Doublé à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique (dispositif Loc'Avantages / MaPrimeRénov' sous conditions jusqu'au 31/12/2025, prorogé en 2026 sous conditions)
• Part de déficit > plafond + déficit résultant des intérêts d'emprunt : reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Stratégie crédit + travaux + déficit foncier

La combinaison optimale :

1. Acquérir un bien locatif ancien avec travaux nécessaires
2. Financer le bien et les travaux via crédit immobilier locatif (FOUNDY)
3. Déduire les intérêts d'emprunt + les travaux des revenus fonciers
4. Générer un déficit foncier imputable sur le revenu global → économie fiscale immédiate

Exemple :

• Loyers bruts : 8 000 €/an
• Intérêts d'emprunt : 4 000 €/an
• Travaux : 15 000 € sur l'année
• Charges : 2 000 €/an
• Revenus fonciers nets : 8 000 − 4 000 − 15 000 − 2 000 = −13 000 €
• Imputation revenu global : 10 700 € (réduction IR selon TMI)
• Report : 2 300 € sur revenus fonciers futurs

Condition : rester en location nue > 3 ans

Pour conserver le bénéfice de la déduction sur le revenu global, le bien doit rester affecté à la location nue pendant 3 ans minimum après la dernière année d'imputation sur le revenu global.

Questions fréquentes (FAQ)

Le déficit foncier s'applique-t-il en LMNP ?

Non. En LMNP, il s'agit de déficits BIC, non de déficits fonciers. Le mécanisme est différent et le déficit BIC LMNP n'est pas imputable sur le revenu global.

FOUNDY optimise-t-il la structure du crédit pour maximiser le déficit foncier ?

FOUNDY analyse la structure de financement (prêt in fine vs amortissable) pour maximiser les intérêts déductibles. Le prêt in fine génère plus d'intérêts déductibles sur la durée car le capital ne se rembourse qu'à l'échéance.

Les travaux financés par crédit sont-ils déductibles ?

Oui, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles en régime réel foncier (art. 31 CGI). Les travaux de construction ou de reconstruction ne le sont pas.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - CGI art. 156 I 3° · Legifrance - CGI art. 31 · ORIAS