Rendement brut, net et net-net d'un investissement locatif à crédit

Pourquoi trois niveaux de rendement racontent trois réalités différentes

Le rendement brut annoncé dans une annonce immobilière donne une première indication rapide, mais il ne reflète jamais la rentabilité réelle d'un bien acheté à crédit. Entre le loyer encaissé et l'argent qui reste effectivement dans la poche de l'investisseur, il faut déduire les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance, la gestion locative éventuelle, puis la fiscalité et enfin les intérêts d'emprunt. Confondre ces trois niveaux de calcul conduit à surestimer largement la performance d'un projet, ce qui peut fausser la décision d'achat et la capacité réelle de remboursement du crédit.

Statut de FOUNDY : mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), ORIAS n° 20004929.

La méthode de calcul de chaque indicateur

Le rendement brut se calcule simplement en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'acquisition total (frais de notaire et travaux inclus), multiplié par 100. Le rendement net, lui, retranche du loyer annuel l'ensemble des charges récurrentes non récupérables : charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion locative, provisions pour travaux et vacance locative estimée. Le rendement net-net, aussi appelé rendement net d'impôt, va plus loin en intégrant l'impact de la fiscalité sur les revenus fonciers (régime micro-foncier ou réel, tranche marginale d'imposition, prélèvements sociaux) et, pour un bien financé à crédit, le coût réel des intérêts d'emprunt et de l'assurance emprunteur sur la période considérée.

Indicateur	Formule	Éléments déduits
Rendement brut	(Loyer annuel HC / Prix d'achat total) x 100	Aucun
Rendement net	(Loyer annuel HC − charges récurrentes) / Prix d'achat total x 100	Charges copro, taxe foncière, assurance PNO, gestion, vacance
Rendement net-net	(Loyer net de charges − impôts − intérêts d'emprunt) / Apport réel investi x 100	Fiscalité (IR + prélèvements sociaux), intérêts et assurance de prêt
Écart brut/net-net observé	Souvent 2 à 4 points de moins	Variable selon régime fiscal et taux du crédit

Pourquoi le net-net est le seul indicateur pertinent pour un achat à crédit

Un bien affichant un rendement brut de 7 % peut se révéler à peine rentable, voire déficitaire en trésorerie, une fois les intérêts d'emprunt et l'impôt sur le revenu foncier déduits, en particulier en régime micro-foncier avec une tranche marginale d'imposition élevée. À l'inverse, un bien au rendement brut plus modeste mais éligible au régime réel avec un fort levier de déduction des intérêts d'emprunt peut offrir un net-net supérieur. Le crédit joue un rôle double dans ce calcul : il permet l'effet de levier (investir avec un apport limité), mais son coût - taux nominal et assurance emprunteur - pèse directement sur le rendement net-net, ce qui rend le choix du financement aussi déterminant que le choix du bien lui-même.

La stratégie FOUNDY pour optimiser votre rendement net-net

Chez FOUNDY, nous ne présentons jamais un projet d'investissement locatif sur la seule base du rendement brut affiché par l'annonce. Nous simulons systématiquement le rendement net-net en tenant compte du taux de crédit négocié auprès de nos partenaires - CFCAL, SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance et La Banque Postale Financement - et de votre situation fiscale personnelle. Un écart de taux de seulement 0,3 point sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans peut représenter plusieurs milliers d'euros d'intérêts sur la durée, avec un impact direct et mesurable sur le rendement net-net final de votre opération.

Questions fréquentes (FAQ)

Quel est un bon rendement net-net pour un investissement locatif ?

Il n'existe pas de seuil universel, mais un rendement net-net positif et supérieur à 2-3 % après impôts et intérêts d'emprunt est généralement considéré comme satisfaisant, en tenant compte également de la plus-value potentielle à la revente.

Le régime réel est-il toujours plus avantageux que le micro-foncier pour un bien à crédit ?

Pas systématiquement, mais le régime réel devient souvent plus intéressant dès lors que les intérêts d'emprunt et les charges déductibles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 % appliqué en micro-foncier.

Faut-il intégrer l'assurance emprunteur dans le calcul du rendement net-net ?

Oui, l'assurance emprunteur est un coût récurrent du crédit qui doit être déduit au même titre que les intérêts pour obtenir une image fidèle de la rentabilité réelle de l'investissement.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr - contact@foundy.fr - ORIAS n°20004929

Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929)

Sources : Legifrance - Code général des impôts, revenus fonciers · Banque de France · ORIAS