SCPI financées en prêt in fine 2026 - FOUNDY courtier ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine pour SCPI ?

Un prêt in fine est un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Pendant la durée du prêt, seuls les intérêts sont payés mensuellement. Le capital reste intact jusqu'au terme.

Pour les SCPI, cette formule est particulièrement avantageuse car :

• Les dividendes SCPI (versés trimestriellement) peuvent couvrir tout ou partie des intérêts mensuels
• Les intérêts sont déductibles en totalité des revenus fonciers (art. 31 I 1°d CGI) - contrairement à un prêt amortissable où la part d'intérêts diminue chaque année
• L'optimisation fiscale est maximale sur toute la durée

Mécanisme du prêt in fine SCPI

Étape	Action
Souscription	Emprunt de 100 000 € in fine sur 10 ans à 5 %
Pendant 10 ans	Paiement des seuls intérêts : 417 €/mois
Parallèlement	Dividendes SCPI : ~4,5-5 % × 100 000 € = ~375-417 €/mois
À l'échéance (10 ans)	Remboursement du capital de 100 000 € (via épargne ou vente de parts)

Optimisation fiscale maximale

En prêt in fine, la déductibilité des intérêts est constante sur toute la durée (toujours sur 100 % du capital). En prêt amortissable, les intérêts diminuent chaque année au fil du remboursement du capital.

Pour un emprunteur imposé à la TMI 30 % ou 41 %, le prêt in fine réduit significativement la pression fiscale sur les revenus SCPI.

Garanties du prêt in fine SCPI

• Nantissement des parts SCPI : les parts acquises à crédit sont nanties au profit du prêteur
• Assurance décès/invalidité : exigée pour garantir le remboursement du capital en cas de décès avant le terme

Questions fréquentes (FAQ)

Comment rembourser le capital in fine à l'échéance ?

Plusieurs stratégies : vente des parts SCPI (valeur de marché à l'échéance), mobilisation d'une assurance vie constituée en parallèle, ou refinancement du capital. FOUNDY recommande de prévoir la stratégie de sortie dès la souscription.

Les dividendes SCPI couvrent-ils les intérêts in fine ?

En 2026, avec un rendement SCPI de 4,5-5 % et un taux in fine de 5-6 %, les dividendes couvrent partiellement les intérêts. Un effort mensuel résiduel de 50-200 €/mois est courant.

Peut-on financer des SCPI étrangères en in fine avec FOUNDY ?

Oui, mais la déductibilité des intérêts est proportionnelle à la part des revenus fonciers français. Les SCPI européennes peuvent générer des revenus de capitaux mobiliers, non déductibles comme revenus fonciers.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Investir en SCPI présente un risque de perte en capital. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : AMF - SCPI · Legifrance - Art. 31 CGI · ORIAS