SCPI à crédit avec nantissement 2026 — FOUNDY courtier ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Le nantissement : définition et rôle dans le financement SCPI

Le nantissement est une sûreté réelle mobilière (art. 2355 et s. Code civil) permettant d'affecter un actif financier (assurance vie, portefeuille titres, parts SCPI déjà détenues) en garantie d'un crédit. Dans le cadre d'un investissement SCPI à crédit in fine, le nantissement remplace l'hypothèque.

Comment fonctionne le montage SCPI + nantissement AV ?

1. L'investisseur dispose d'une assurance vie ou d'un portefeuille financier
2. Il nantit ce contrat en faveur du prêteur (clause de nantissement signée par l'assureur)
3. La banque accorde un prêt in fine à 10-15 ans
4. Pendant la durée : seuls les intérêts sont réglés (mensualités réduites)
5. À l'échéance : le capital est remboursé par rachat partiel de l'AV ou revente des parts SCPI

Avantages du nantissement pour le financement SCPI

Avantage	Détail
Pas d'hypothèque	Bien immobilier personnel non engagé
Taux in fine attractif	Garantie solide → meilleur taux
Fiscalité optimale	Intérêts constants déductibles + AV continue de capitaliser
Double rendement	Dividendes SCPI + rendement AV (fonds euros ou UC)

Montage optimisé : l'effet de levier double

Exemple :

• Nantissement AV : 80 000 € (fonds euros 3,5 % net)
• Prêt in fine : 100 000 € à 3,80 % sur 12 ans
• Parts SCPI acquises : 100 000 €, taux de distribution 5,2 %
• Dividendes SCPI : 5 200 €/an
• Intérêts prêt : 3 800 €/an
• Cashflow positif brut : +1 400 €/an (avant fiscalité)
• AV continue de fructifier → capital disponible à l'échéance

Conditions requises par les partenaires FOUNDY

• Nantissement AV en fonds euros ou mixte (valeur stable)
• Quotité nantie : 100-120 % du capital emprunté selon établissement
• Durée prêt ≤ durée de l'AV
• Pas de rachat partiel de l'AV pendant la durée du crédit sans accord prêteur

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on nantir une assurance vie en unités de compte (UC) ?

Oui, mais les établissements exigent souvent une proportion minimale de fonds euros (50-70 %) pour sécuriser la valeur de la garantie. La volatilité des UC introduit un risque de dépréciation de la garantie.

Le nantissement bloque-t-il l'assurance vie ?

Partiellement. Les rachats partiels sont soumis à l'accord du prêteur pendant la durée du crédit. Le contrat continue de capitaliser et de bénéficier des avantages fiscaux AV. En cas de décès, le capital décès peut désintéresser le prêteur avant transmission aux bénéficiaires.

FOUNDY peut-il structurer un dossier SCPI + nantissement AV ?

Oui. FOUNDY analyse l'adéquation entre votre AV existante et les exigences des partenaires prêteurs, puis structure le dossier in fine avec nantissement optimal.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr — contact@foundy.fr — ORIAS n°20004929

Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les parts de SCPI et les contrats d'assurance vie sont des placements à risque.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — Code civil art. 2355 · AMF — SCPI · Banque de France · ORIAS