SCPI à crédit : liquidité et revente des parts 2026 - FOUNDY ORIAS 20004929

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La liquidité des parts de SCPI : un risque à ne pas sous-estimer

La liquidité désigne la capacité à revendre rapidement des parts de SCPI à un prix proche de leur valeur. Contrairement à des actions cotées, les parts de SCPI ne se négocient pas en temps réel. La revente peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois selon le type de SCPI et les conditions de marché.

SCPI à capital variable vs capital fixe

Type	Mécanisme de revente	Délai
Capital variable (majorité du marché)	Rachat directement par la SCPI (si nouvelles souscriptions) ou via le marché secondaire	1-6 mois en conditions normales
Capital fixe	Marché secondaire uniquement (confrontation acheteurs/vendeurs, prix variable)	1-12 mois, prix incertain

Impact de la liquidité sur un crédit SCPI

Si l'emprunteur a besoin de rembourser son crédit par anticipation via la revente de parts SCPI, il doit anticiper :

1. Le délai de revente (1-6 mois)
2. La valeur de revente (peut être inférieure au prix d'achat si le marché a baissé)
3. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) du crédit : jusqu'à 6 mois d'intérêts plafonnés à 3 % du capital restant dû (art. R.313-25 Code conso)

Risque de liquidité aggravé par le crédit

En période de tension sur le marché SCPI (comme en 2022-2024 avec la hausse des taux), des files d'attente de vendeurs se forment. Si l'emprunteur ne peut plus honorer ses mensualités et souhaite revendre, le délai peut dépasser 6-12 mois - avec un risque de revente à perte.

Bonnes pratiques pour gérer la liquidité

• Ne financer à crédit que des SCPI à capital variable reconnues et bien gérées
• Conserver une épargne de précaution (3-6 mois de mensualités) pour absorber un creux de dividendes
• Choisir une durée de crédit adaptée (ne pas compter sur la revente pour rembourser)
• Éviter de concentrer tout son patrimoine sur des parts de SCPI à crédit

Questions fréquentes (FAQ)

Que se passe-t-il si la SCPI suspend les rachats de parts ?

En cas de suspension temporaire des rachats (autorisée par l'AMF dans certaines conditions - art. 422-34 RG AMF), l'emprunteur ne peut pas revendre ses parts. Il doit continuer à honorer ses mensualités de crédit. La suspension est censée être temporaire mais peut durer plusieurs mois.

Peut-on revendre ses parts SCPI si un crédit est en cours ?

Oui, si les parts ne sont pas nanties au profit du prêteur. Si elles sont nanties (garantie du crédit), l'accord du prêteur est nécessaire pour revendre les parts (le produit de cession va d'abord rembourser le crédit).

FOUNDY prévient-il sur le risque de liquidité avant de financer des SCPI ?

Oui. Conformément à l'article L.519-4-1 CMF, FOUNDY remet un conseil motivé écrit incluant les risques de l'investissement (dont le risque de liquidité). Ce document est signé avant toute mise en relation avec un prêteur.

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : AMF - SCPI · Legifrance - RG AMF art. 422-34 · Legifrance - Code conso art. R.313-25 · ORIAS