DPE F ou G : que faire avant 2028 pour éviter la perte de valeur ? - FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

La réponse en une ligne

Un logement classé G est déjà interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F le sera à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé E à partir de 2034. Si vous êtes propriétaire d'un bien F ou G, l'échéance est proche. Un rachat de crédit hypothécaire permet de financer la rénovation sans passer par un crédit travaux à 6 %, avec une seule mensualité. Simulez votre financement sur foundy.fr/simulateur.

Cet article détaille le cadre légal (loi Climat et Résilience de 2021 mise à jour), l'impact réel sur la valeur du bien, le coût moyen d'une sortie de DPE en 2026, et le montage FOUNDY pour financer les travaux en préservant votre trésorerie.

Ce que dit la loi en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un calendrier progressif d'interdiction de location pour les logements les plus énergivores :

Classe DPE	Interdiction de location	Interdiction d'augmentation de loyer
G	1er janvier 2025	Depuis le 24 août 2022
F	1er janvier 2028	Depuis le 24 août 2022
E	1er janvier 2034	À partir du 1er janvier 2028

Cette réglementation concerne uniquement la mise en location de nouveaux baux, et par extension les renouvellements de baux existants. Un propriétaire occupant peut continuer à habiter son bien classé F ou G sans limite, la loi n'impose aucune obligation de rénovation pour un propriétaire occupant.

En revanche, deux effets indirects touchent tous les propriétaires, occupants comme bailleurs :

1. La valeur de revente baisse mécaniquement dès que le DPE devient un critère de prix incontournable.
2. Le coût du chauffage explose dans un logement mal isolé, avec des factures qui peuvent atteindre 3 000 à 4 500 € par an dans une maison classée F ou G.

L'impact réel sur la valeur à la revente

Les études des notaires de France publiées au deuxième trimestre 2026 montrent une décote moyenne :

• -10 % pour un bien classé F par rapport à un bien D équivalent.
• -18 % à -22 % pour un bien classé G.
• -5 % pour un bien classé E, en anticipation de 2034.

Sur une maison estimée 300 000 € en D, la même maison en G se négocie à environ 240 000 €, soit une perte sèche de 60 000 €. Cette décote s'accentue mécaniquement à mesure qu'on se rapproche des échéances de 2028 et 2034.

Rénover pour passer de F à D ou E coûte en moyenne 20 000 à 45 000 € selon le bien (isolation, chauffage, ventilation). Le retour sur investissement est donc positif dans la quasi-totalité des cas, avant même de prendre en compte les économies de chauffage. Simulez le financement de vos travaux sur foundy.fr/simulateur.

Le coût réel d'une sortie de DPE en 2026

Trois postes concentrent 80 % de la dépense pour faire passer un bien de F ou G à D ou E :

Poste	Coût moyen 2026	Gain énergétique
Isolation par l'extérieur (ITE)	15 000 à 35 000 €	Jusqu'à 25 % du besoin de chauffage
Pompe à chaleur air-eau	15 000 à 22 000 €	Jusqu'à 60 % sur la facture de chauffage
Ventilation double flux	6 000 à 10 000 €	Complément indispensable après ITE
Menuiseries double vitrage	8 000 à 15 000 €	Effet marginal si l'ITE est bien faite

Pour une maison de 100 m² classée F, un budget de 32 000 à 45 000 € permet en général d'atteindre la classe D avec ITE + pompe à chaleur + ventilation. Pour atteindre la classe C ou B, il faut compter 55 000 à 75 000 €.

MaPrimeRénov 2026 couvre en moyenne 25 à 40 % du coût des travaux pour les foyers aux revenus intermédiaires ou modestes, et jusqu'à 50 % pour les rénovations d'ampleur (sortie de F/G avec gain de 2 classes minimum). Le reste à financer se situe donc entre 15 000 et 30 000 € pour la plupart des propriétaires.

Financer la rénovation par un rachat de crédit hypothécaire

Un crédit travaux classique se négocie autour de 5,90 % à 6,80 % en septembre 2026. Un rachat de crédit hypothécaire avec trésorerie travaux, pour un propriétaire en CDI non fiché, se négocie autour de 4,10 % à 4,80 %. L'écart de 200 points de base sur 15 ans représente un gain d'environ 3 500 à 5 000 € par tranche de 30 000 € empruntés.

Le montage FOUNDY consiste à :

1. Regrouper votre crédit immobilier en cours et vos éventuels crédits conso.
2. Ajouter la trésorerie travaux (typiquement 25 000 à 45 000 €).
3. Étaler l'ensemble sur la durée qui préserve votre mensualité initiale.

Résultat : les travaux sont financés au taux du crédit immobilier, pas au taux d'un crédit travaux. Et vous conservez votre épargne comme apport de sécurité, plutôt que de la brûler pour payer les artisans.

Cas concret : Claire et Vincent, maison classée F à Roubaix

Claire et Vincent, 46 et 48 ans, propriétaires d'une maison de 110 m² estimée 265 000 €, classée F. Ils ont :

• Crédit immobilier : 92 000 € à 3,55 %, 12 ans restants, mensualité 815 €.
• Un projet de rénovation à 42 000 € (ITE + pompe à chaleur + ventilation).
• MaPrimeRénov estimée à 16 000 € (foyer intermédiaire, gain de 2 classes).
• Reste à financer : 26 000 €.

Option 1 : garder le crédit immobilier + crédit travaux séparé

Crédit	Montant	Taux	Durée	Mensualité
Immo actuel	92 000 €	3,55 %	12 ans	815 €
Travaux	26 000 €	6,30 %	10 ans	293 €
Total				1 108 €

Coût total sur la durée : 7 700 € d'intérêts travaux + intérêts immo restants.

Option 2 : rachat hypothécaire avec trésorerie travaux (FOUNDY)

Crédit	Montant	Taux	Durée	Mensualité
Rachat unique	118 000 €	4,25 %	15 ans	887 €

Frais d'hypothèque + notaire : environ 2 400 €.

Gain de trésorerie mensuel : 221 € libérés chaque mois, sans crédit conso supplémentaire. Coût total du crédit : environ 41 700 € sur 15 ans, contre 44 300 € en option 1. Économie nette : environ 2 600 € sur la durée, plus 3 années de plus au chaud dans la maison.

L'économie financière n'est pas énorme sur le papier, mais deux gains cachés font pencher la balance : la mensualité mensuelle est plus légère, ce qui libère de la trésorerie ; et la maison passe de F à D, ce qui restaure environ 35 000 € de valeur à la revente. Simulez votre propre cas sur foundy.fr/simulateur.

Questions fréquentes (FAQ)

Suis-je obligé de rénover si je suis propriétaire occupant ?

Non. La loi Climat et Résilience n'impose aucune obligation de rénovation pour un propriétaire occupant, quelle que soit la classe DPE de son logement. Les interdictions concernent uniquement la mise en location. Il est cependant fortement recommandé d'anticiper les échéances 2028 et 2034 pour éviter une décote lourde à la revente.

MaPrimeRénov est-elle cumulable avec un rachat de crédit hypothécaire ?

Oui, MaPrimeRénov est une subvention publique, indépendante du mode de financement du reste des travaux. Elle vient en déduction directe du montant à financer. Certains partenaires FOUNDY, comme CFCAL et My Money Bank, acceptent d'intégrer la subvention estimée dans le plan de financement.

Puis-je faire les travaux moi-même et être remboursé par le crédit ?

Non. MaPrimeRénov et les crédits travaux exigent une facture d'artisan agréé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont ni subventionnés ni finançables par un crédit dédié. En revanche, la trésorerie d'un rachat hypothécaire n'exige pas de justificatif d'usage chez la plupart des partenaires FOUNDY, ce qui vous laisse libre d'organiser le chantier.

Combien de temps pour voir l'effet sur ma facture de chauffage ?

Immédiat pour la pompe à chaleur (dès la première saison de chauffe). Progressif pour l'isolation, avec un effet total visible après une saison complète. En moyenne, un passage de F à D fait baisser la facture annuelle de chauffage de 1 500 à 2 500 €, ce qui rembourse l'investissement en 10 à 15 ans, hors gains de valeur à la revente.

Que se passe-t-il pour les logements F après 2028 ?

À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus être proposé à la location dans le cadre d'un nouveau bail. Les baux en cours ne sont pas rompus mais ne peuvent plus être renouvelés dans les mêmes conditions. Pour un propriétaire bailleur, la sortie du F devient impérative. Pour un propriétaire occupant, l'échéance impacte surtout la valeur à la revente.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, Legifrance · ADEME, DPE et étiquettes énergétiques · MaPrimeRénov 2026, ANAH · Notaires de France, prix immobilier