Propriétaire en CDI, non fiché FICP : quel taux de rachat de crédit en 2026 ? - FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

La réponse en une ligne

En septembre 2026, un propriétaire en CDI depuis plus de 2 ans, non fiché FICP, avec un taux d'endettement inférieur à 35 %, peut prétendre à un taux de rachat de crédit compris entre 3,90 % et 5,10 % (hors assurance) selon le partenaire retenu et le type de rachat (classique ou hypothécaire). Simulez votre profil sur foundy.fr/simulateur pour obtenir votre fourchette exacte en moins de trois minutes.

Ce chiffre n'est pas un taux d'appel. Il repose sur les barèmes réellement pratiqués par les cinq partenaires bancaires de FOUNDY (CFCAL, SYGMA BNP PF, My Money Bank, CGI Finance, LBPF) mis à jour au 1er septembre 2026. Il varie de plus de 120 points de base selon trois leviers que la plupart des propriétaires ignorent.

Pourquoi ce profil obtient les meilleures conditions

Le profil « propriétaire en CDI, non fiché FICP » est celui que les organismes de rachat de crédit considèrent comme le moins risqué. Trois éléments jouent en votre faveur :

1. La stabilité de revenus : un CDI de plus de 24 mois signifie que la période d'essai est validée, que l'employeur ne peut plus rompre le contrat sans indemnités, et que les revenus sont considérés comme pérennes.
2. La garantie hypothécable : votre bien immobilier peut servir de garantie, ce qui divise par deux le risque perçu par le prêteur, et lui permet d'offrir un taux plus bas.
3. L'absence de fichage FICP : vous n'avez pas d'incident bancaire enregistré à la Banque de France, ce qui ouvre l'accès à l'ensemble des cinq partenaires FOUNDY, y compris ceux qui excluent d'office les profils fichés.

Cette combinaison vous place dans le top 20 % des dossiers présentés au marché du rachat. Vous êtes en position de négocier, à condition d'actionner les bons leviers.

Levier 1 : la segmentation des partenaires

Les cinq partenaires bancaires de FOUNDY n'ont pas tous le même appétit ni les mêmes barèmes pour votre profil. Chacun s'est spécialisé sur un segment :

Partenaire	Segment fort	Taux indicatif 2026 pour votre profil	Point de vigilance
CFCAL	Rachat hypothécaire, gros montants	3,90 % à 4,30 %	Hypothèque conventionnelle exigée
SYGMA BNP PF	Rachat classique CDI < 5 ans d'ancienneté	4,20 % à 4,60 %	Plafond de trésorerie limité
My Money Bank	Propriétaires 45+, restructuration	4,10 % à 4,50 %	Assurance groupe imposée
CGI Finance	Rachat conso + travaux	4,50 % à 5,10 %	Durée max 12 ans
LBPF	Fonctionnaires, salariés bancaires	3,95 % à 4,40 %	Priorité aux clients La Poste

Un profil identique peut voir son taux varier de plus de 100 points de base d'un partenaire à l'autre. C'est précisément le travail du courtier de faire jouer la concurrence, en présentant votre dossier au partenaire dont vous êtes la cible idéale. Pour comparer les cinq en un seul dossier, utilisez foundy.fr/simulateur.

Levier 2 : la durée et l'apport résiduel

Deux paramètres du dossier ont un impact direct sur le taux proposé :

• La durée : plus la durée est courte, plus le taux est bas. Un rachat sur 10 ans se négocie environ 30 à 50 points de base sous un rachat sur 15 ans, à profil identique. Attention cependant, une durée trop courte fait remonter la mensualité, et peut vous faire dépasser le seuil des 35 % d'endettement.
• L'apport résiduel : conserver 5 000 à 15 000 € d'épargne visible après l'opération de rachat rassure le prêteur. Certains partenaires appliquent une décote allant jusqu'à 20 points de base sur les dossiers qui présentent un apport résiduel supérieur à 10 % du capital restant.

Un cas typique : un propriétaire avec 90 000 € de capital restant dû et 12 000 € d'épargne conservée obtient en général un taux 15 à 20 points sous celui d'un profil identique sans épargne visible. C'est un gain de 2 500 à 3 000 € sur la durée totale du crédit.

Levier 3 : l'assurance emprunteur, le poste où on économise vraiment

L'assurance emprunteur représente entre 25 % et 40 % du coût total d'un rachat de crédit. C'est le poste où le gain est le plus mécanique, et pourtant le plus souvent négligé.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, y compris pour un rachat de crédit. Une délégation d'assurance (contrat externe) coûte en moyenne 30 à 50 % moins cher qu'une assurance groupe (contrat de la banque prêteuse), pour des garanties équivalentes ou supérieures.

Pour un propriétaire de 42 ans, non fumeur, avec un capital de 150 000 €, l'écart entre une assurance groupe et une délégation peut atteindre 8 000 à 12 000 € sur 15 ans. C'est un gain net, sans aucun impact sur le taux nominal du crédit ni sur les mensualités.

Notre article dédié assurance emprunteur rachat de crédits détaille les 4 points de comparaison à valider avant de signer.

Cas concret : Sophie et Marc, 42 et 44 ans

Sophie et Marc sont propriétaires d'une maison estimée 285 000 € à Roubaix. Ils ont :

• Un crédit immobilier de 118 000 € au taux de 3,45 %, mensualité 890 €, 14 ans restants.
• Deux crédits à la consommation cumulés 22 000 € au taux moyen de 5,90 %, mensualité totale 480 €.
• Un crédit auto de 9 500 € au taux de 4,20 %, mensualité 220 €.

Total avant rachat : mensualité 1 590 €, taux d'endettement 39 %.

Ils sont tous les deux en CDI depuis plus de 5 ans, non fichés FICP, avec 8 000 € d'épargne. Ils souhaitent baisser leur mensualité pour financer les études de leur fille aînée.

Proposition FOUNDY : rachat classique de l'ensemble sur 15 ans à 4,25 %, assurance déléguée à 0,18 %.

Résultat : - Nouvelle mensualité unique : 1 165 € - Économie mensuelle : 425 € - Taux d'endettement ramené à 28 % - Coût total du crédit : 25 900 € (contre 32 400 € en gardant les crédits actuels)

L'économie totale nette, après intégration des frais de dossier et de l'hypothèque, dépasse 19 000 € sur 15 ans. Simulez votre propre cas sur foundy.fr/simulateur.

Ce qu'il faut préparer avant de démarrer

Avant de solliciter FOUNDY ou tout autre courtier, rassemblez :

1. Bulletins de salaire : les 3 derniers, plus le bulletin de décembre 2025.
2. Avis d'imposition : les 2 derniers.
3. Relevés de compte : les 3 derniers mois, tous comptes confondus.
4. Tableaux d'amortissement de tous vos crédits en cours.
5. Titre de propriété ou taxe foncière.

Un dossier complet permet à FOUNDY de vous présenter la meilleure offre en 48 heures, contre 3 à 5 jours pour un dossier partiel. Vous pouvez démarrer la simulation sans ces documents sur foundy.fr/simulateur, ils ne seront demandés qu'à l'étape suivante.

Questions fréquentes (FAQ)

Le taux d'endettement de 35 % est-il vraiment une limite absolue ?

Non. Le Haut Conseil de Stabilité Financière autorise les banques et organismes à déroger au seuil de 35 % pour jusqu'à 20 % de leur production, et cette exception profite en priorité aux propriétaires avec un patrimoine ou une épargne conséquents. Un dossier à 37 ou 38 % peut passer si les autres critères sont solides. Voir notre article dédié : taux d'endettement 35 % : l'exception que 60 % des propriétaires ignorent.

Combien de temps prend un rachat de crédit chez FOUNDY ?

Le délai moyen constaté chez FOUNDY est de 21 à 35 jours calendaires entre la simulation et le déblocage des fonds, sous réserve que le dossier soit complet et que le partenaire retenu ne demande pas de justificatif complémentaire. Le rachat hypothécaire ajoute 15 à 20 jours pour la mainlevée de l'ancien crédit et l'inscription de la nouvelle hypothèque chez le notaire.

Puis-je faire un rachat de crédit sans hypothèque si je suis propriétaire ?

Oui, un rachat de crédit classique reste possible sans hypothèque, avec une garantie par caution (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF) ou par IPPD. Le taux sera généralement 40 à 80 points de base plus élevé qu'un rachat hypothécaire, mais les frais de garantie sont plus faibles et récupérables en partie à la fin du crédit. L'arbitrage se fait sur le coût total, pas sur le taux nominal.

Un rachat de crédit peut-il inclure une trésorerie pour financer des travaux ou une voiture ?

Oui. Un rachat hypothécaire peut inclure une trésorerie complémentaire jusqu'à 60 % de la valeur du bien, moins le capital restant dû. Pour un propriétaire dont la maison vaut 300 000 € et qui doit encore 100 000 €, la trésorerie mobilisable est théoriquement de 80 000 €. Cette trésorerie n'est pas soumise à justificatif d'usage chez la plupart des partenaires FOUNDY.

Un CDI de moins de 24 mois passe-t-il ?

C'est possible, mais les partenaires sont plus sélectifs. SYGMA BNP PF et LBPF acceptent des ancienneteés à partir de 12 mois si la période d'essai est validée et si le co-emprunteur présente une ancienneté plus longue. Un dossier à un seul emprunteur en CDI depuis moins de 18 mois est en revanche difficile, quel que soit l'organisme.

Simulation gratuite avec FOUNDY

Pour connaître le taux exact que vous pouvez obtenir, sans engagement et sans impact sur votre profil bancaire, utilisez notre simulateur en ligne. Le résultat vous est présenté en moins de trois minutes, avec le détail par partenaire.

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : ORIAS · Banque de France, taux d'usure · Haut Conseil de Stabilité Financière · Loi Lemoine, Legifrance