Divorce : comment racheter la part de son ex et garder la maison ? - FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

La réponse en une ligne

Racheter la part de son conjoint après un divorce s'appelle un rachat de soulte. Il repose sur trois étapes : estimer la valeur du bien, calculer la soulte due à l'ex-conjoint, financer cette soulte par un rachat de crédit hypothécaire chez un partenaire qui accepte les dossiers de séparation. En pratique, la mensualité change peu si le taux du nouveau crédit est proche de celui de l'ancien. Simulez votre rachat de soulte gratuitement sur foundy.fr/simulateur.

Cet article détaille le calcul de la soulte, le rôle du notaire, le montage FOUNDY pour financer cette opération, et un cas concret chiffré de A à Z pour un couple avec 120 000 € de crédit restant sur une maison estimée 340 000 €.

Étape 1 : estimer la valeur du bien

L'estimation est le fondement du dossier. Elle doit être récente (moins de 6 mois), écrite, et motivée. Trois voies sont utilisées :

• Estimation notariale : réalisée par un notaire à partir de sa base de transactions récentes. Coût 200 à 400 € selon le notaire. C'est l'estimation la plus solide en cas de litige.
• Estimation d'agence immobilière : gratuite en général, mais moins reconnue par les organismes de crédit si les deux ex-conjoints ne s'entendent pas.
• Expertise immobilière indépendante : réalisée par un expert agréé, coût 400 à 800 €. Recommandée si le patrimoine est complexe (garage, dépendances, terrain constructible) ou si le divorce est conflictuel.

Les deux ex-conjoints doivent s'accorder sur cette valeur, ou à défaut la voir tranchée par le juge aux affaires familiales. La valeur retenue sera celle qui servira au calcul de la soulte, et au dossier de rachat de crédit.

Étape 2 : calculer la soulte

La soulte est la somme que le conjoint qui garde la maison verse à celui qui la quitte, en contrepartie de sa part dans le bien. Elle se calcule ainsi :

Soulte = (Valeur du bien - Capital restant dû sur le crédit) × Part de l'ex-conjoint

Exemple : maison estimée 340 000 €, crédit restant 120 000 €, achat en indivision 50/50.

• Valeur nette du bien : 340 000 - 120 000 = 220 000 €.
• Part de chaque conjoint : 110 000 €.
• Soulte à verser : 110 000 €.

Attention, deux subtilités importantes :

• Si l'un des conjoints avait apporté un apport personnel au moment de l'achat, cet apport peut être déduit de la masse à partager, selon le régime matrimonial et l'accord des parties.
• Si des travaux importants ont été financés par l'un des conjoints seul, ils peuvent aussi rentrer dans le calcul via une récompense.

Ces subtilités passent obligatoirement par le notaire. Un rendez-vous de calcul de soulte coûte en général entre 300 et 600 € en supplément des frais de l'acte final. Pour une simulation rapide de votre situation, utilisez foundy.fr/simulateur et ajoutez le rendez-vous notaire en aval.

Étape 3 : financer la soulte par un rachat de crédit hypothécaire

Le montage FOUNDY consiste à :

1. Reprendre à votre nom seul le capital restant dû du crédit immobilier initial (120 000 € dans notre exemple).
2. Ajouter le montant de la soulte à financer (110 000 €).
3. Souscrire un nouveau crédit de 230 000 € au taux du marché 2026, sur la durée qui préserve votre capacité de remboursement.

Ce montage évite deux erreurs fréquentes :

• Sortir la soulte de son épargne personnelle : possible si vous avez les fonds, mais rarement optimal fiscalement et laisse le crédit immobilier initial en cours au nom des deux ex-conjoints, ce qui pose des problèmes de responsabilité solidaire.
• Prendre un crédit conso pour la soulte : le taux se négocie à 5,90 % voire plus, contre 4,10 % à 4,80 % pour un rachat hypothécaire. Sur 110 000 € à financer, l'écart est de plusieurs milliers d'euros par an.

Les partenaires FOUNDY qui traitent les dossiers de divorce

Sur les cinq partenaires FOUNDY, trois sont particulièrement à l'aise avec les dossiers de rachat de soulte :

Partenaire	Point fort dossier soulte	Plafond soulte
CFCAL	Traite les dossiers avec valeur du bien élevée (> 300 k€), accepte les patrimoines complexes	500 000 € et plus
My Money Bank	Spécialiste des propriétaires 40+ en restructuration après divorce	350 000 €
SYGMA BNP PF	Traite les dossiers avec pension alimentaire à verser	250 000 €

Le choix du partenaire dépend du montant total, de votre âge, de la présence de pensions alimentaires, et de la valeur du bien. FOUNDY présente automatiquement les partenaires compatibles à l'issue de la simulation sur foundy.fr/simulateur.

Le passage devant notaire

Un rachat de soulte est un acte obligatoirement notarié. Le notaire :

• Rédige l'acte de partage entre les ex-conjoints.
• Inscrit la nouvelle hypothèque au profit du nouveau prêteur.
• Procède à la mainlevée de l'ancienne hypothèque (si applicable).
• Enregistre le transfert de propriété.

Les frais notariés pour un rachat de soulte sont d'environ 7 % à 8 % de la soulte versée, dont environ 1,10 % de droit de partage payé à l'État. Sur une soulte de 110 000 €, comptez 7 700 à 8 800 € de frais notariés à ajouter au plan de financement.

À noter : le droit de partage à 1,10 % (contre 2,50 % avant 2022) est un avantage fiscal introduit pour faciliter les séparations, à ne pas confondre avec les frais de vente à un tiers, qui atteignent 7 à 8 % en plus.

Cas concret : Julie et Thomas, 42 et 44 ans

Julie et Thomas divorcent. Ils sont propriétaires en indivision 50/50 d'une maison à Marcq-en-Barœul estimée 340 000 € par un notaire. Il leur reste 120 000 € sur leur crédit immobilier initial à 3,20 %.

Julie souhaite garder la maison pour y vivre avec leurs deux enfants. Elle est en CDI depuis 8 ans, revenu net mensuel 3 400 €, non fichée FICP. Elle bénéficie d'une pension alimentaire estimée à 600 € pour les enfants.

Calcul de la soulte : - Valeur nette : 340 000 - 120 000 = 220 000 € - Part de Thomas : 110 000 €

Plan de financement FOUNDY :

Poste	Montant
Reprise du crédit immobilier initial	120 000 €
Soulte à verser à Thomas	110 000 €
Frais notariés (droit de partage + acte)	8 200 €
Frais d'hypothèque	3 500 €
Total à financer	241 700 €

Simulation FOUNDY : rachat hypothécaire chez CFCAL, taux 4,15 %, durée 22 ans.

Résultat : - Nouvelle mensualité : 1 385 € (contre 850 € avant divorce, sur deux conjoints). - Revenus pris en compte : 3 400 € + 600 € pension = 4 000 €. - Taux d'endettement : 34,6 %, sous le seuil de 35 %. - Coût total du crédit sur 22 ans : environ 124 000 € d'intérêts.

Julie garde la maison, les enfants gardent leur école et leurs repères, et Thomas récupère sa part sous 30 jours après la signature notariée. Simulez votre propre rachat de soulte sur foundy.fr/simulateur.

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on faire un rachat de soulte sans divorce prononcé ?

Oui, un rachat de soulte peut être fait dès la déclaration de rupture, sans attendre le prononcé du divorce. Le notaire intègre l'opération au dossier de séparation, et l'organisme de crédit demande simplement la déclaration de non-conciliation ou l'ordonnance provisoire du juge aux affaires familiales. Cela permet d'accélérer la sortie du crédit commun.

Le droit de partage est-il vraiment de 1,10 % en 2026 ?

Oui, le droit de partage a été abaissé de 2,50 % à 1,10 % au 1er janvier 2022 par la loi de finances, afin de faciliter les séparations. Ce taux s'applique à la valeur nette du bien partagé, pas seulement à la soulte. Sur une maison de 340 000 € avec 120 000 € de crédit, l'assiette est de 220 000 €, soit 2 420 € de droit de partage.

Combien de temps prend un rachat de soulte complet ?

Compter 8 à 12 semaines entre le démarrage du dossier et le versement de la soulte à l'ex-conjoint. Le délai se décompose en 3 à 4 semaines pour l'obtention de l'offre de crédit, 2 à 3 semaines pour la rédaction de l'acte notarié, et 2 à 3 semaines pour l'enregistrement de l'hypothèque et le déblocage des fonds.

Puis-je faire un rachat de soulte si mon ex refuse ?

Non, un rachat de soulte suppose l'accord des deux parties. En cas de refus, le dossier peut être tranché par le juge aux affaires familiales, qui peut ordonner la vente du bien ou attribuer une prestation compensatoire. La négociation à l'amiable, avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat, reste la voie la plus rapide et la moins coûteuse.

Puis-je financer la soulte + une trésorerie pour aménager la maison ?

Oui, dans la limite de 60 % de la valeur du bien moins le capital restant dû. Sur une maison de 340 000 €, la trésorerie mobilisable au-delà de la soulte est théoriquement de 32 000 €. C'est utile pour aménager une chambre supplémentaire, refaire une salle de bains, ou compenser la perte d'un revenu dans le foyer.

Le co-emprunteur d'origine est-il libéré immédiatement du crédit initial ?

Oui, dès la signature du rachat de soulte et le remboursement de l'ancien crédit par le nouveau prêteur. C'est un point essentiel : sans rachat de soulte, l'ex-conjoint reste solidaire du crédit initial, ce qui l'empêche de contracter un nouveau crédit immobilier de son côté.

Simulation gratuite avec FOUNDY

Notre simulateur intègre le rachat de soulte, les frais notariés et l'hypothèque dans un plan de financement unique, sur foundy.fr/simulateur. Simulation en moins de trois minutes, sans engagement.

foundy.fr · contact@foundy.fr · ORIAS n°20004929

Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance, Code civil sur le partage · Chambre des Notaires de France, rachat de soulte · ORIAS · Ministère de la Justice, divorce