Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : les 4 cas où on ne les paie pas - FOUNDY ORIAS 20004929

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La réponse en une ligne

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées légalement à 3 % du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts, pour un crédit immobilier ou un rachat. Elles sont dues quand vous remboursez par anticipation, sauf dans 4 cas d'exonération légale : mutation professionnelle, décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, licenciement, et vente du bien financée par le rachat. Elles peuvent aussi être négociées avec l'ancienne banque avant la signature de l'offre de rachat. Simulez votre rachat et le coût réel des IRA sur foundy.fr/simulateur.

Le cadre légal des IRA

Les IRA sont prévues par le Code de la consommation, article L313-47. Elles sont contractuelles (l'offre de prêt initiale doit les mentionner explicitement) et plafonnées à la valeur minimale entre deux montants :

• 3 % du capital restant dû au jour du remboursement anticipé.
• 6 mois d'intérêts calculés sur le capital restant dû au taux nominal du crédit.

Le plafond légal s'applique quel que soit le montant du crédit, l'ancienneté ou le type de prêt. Sur un capital restant de 150 000 € à 3,40 %, les IRA sont plafonnées à :

• Option 1 : 150 000 × 3 % = 4 500 €.
• Option 2 : 150 000 × 3,40 % × 6/12 = 2 550 €.

Le plus faible des deux montants s'applique, soit 2 550 € dans cet exemple. Le montant réel dépend donc autant du capital que du taux du crédit initial : plus le taux est bas, plus les IRA sont faibles.

Les 4 exceptions d'exonération légale

Ces 4 cas, prévus par l'article L313-47 du Code de la consommation, suppriment intégralement les IRA, quel que soit le montant du remboursement anticipé.

Exception 1 : la mutation professionnelle

L'emprunteur (ou le co-emprunteur) est muté par son employeur dans une autre ville, sans possibilité pratique de conserver le bien financé (distance, changement de vie familiale). La mutation doit être imposée par l'employeur, pas choisie. Un changement d'employeur volontaire ne rentre pas dans ce cas.

Justificatif : lettre de mutation ou avenant au contrat de travail précisant la nouvelle affectation.

Exception 2 : le décès

En cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû. Ce remboursement est fait sans IRA, quelle que soit la banque.

Justificatif : acte de décès et attestation de l'assureur.

Exception 3 : le licenciement

L'emprunteur (ou co-emprunteur) est licencié par son employeur. La rupture doit être à l'initiative de l'employeur : un licenciement, économique ou pour motif personnel, une rupture conventionnelle n'est pas dans le champ de cette exception.

Justificatif : lettre de licenciement et solde de tout compte.

Exception 4 : la vente du bien financée par le rachat

Si le remboursement anticipé est directement lié à la vente du bien financé par le crédit, aucune IRA n'est due. C'est la situation classique d'un propriétaire qui vend sa maison pour en acheter une autre.

Attention : cette exception ne couvre pas le rachat de crédit par un autre organisme sans vente. Un rachat FOUNDY qui remplace le crédit sans vente du bien génère bien des IRA, plafonnées comme indiqué ci-dessus.

La négociation des IRA avec l'ancienne banque

Beaucoup d'emprunteurs ignorent que les IRA sont négociables avec la banque prêteuse, notamment quand le crédit est déjà remboursé pour plus de la moitié de sa durée. Trois arguments qui fonctionnent :

1. La fidélité client : si vous avez plusieurs produits chez cette banque (compte, assurance-vie, autre crédit), une renégociation à zéro des IRA est parfois obtenue en contrepartie du maintien des autres produits.
2. Le refinancement immédiat : si vous acceptez que la banque vous propose son propre rachat (parfois à un taux comparable au marché), elle peut annuler les IRA.
3. La comparaison avec un concurrent : présenter une offre de rachat concurrente à un taux nettement plus bas fait parfois lâcher les IRA à la banque prêteuse, qui préfère préserver sa relation client plutôt que perdre le dossier.

Cette négociation doit être faite avant la signature de l'offre de rachat, jamais après.

Cas concret : Aurélie et Damien, propriétaires à Lille

Aurélie et Damien ont un crédit immobilier restant de 108 000 € à 3,55 %, souscrit en 2020 sur 20 ans, avec 12 ans restants. Ils envisagent un rachat FOUNDY à 4,25 % sur 15 ans, pour intégrer 22 000 € de trésorerie travaux.

Calcul des IRA :

• Option 1 : 108 000 × 3 % = 3 240 €.
• Option 2 : 108 000 × 3,55 % × 6/12 = 1 917 €.
• IRA dues : 1 917 € (le plus faible).

Calcul du gain net du rachat :

• Ancienne mensualité : 902 €.
• Nouvelle mensualité (130 000 € à 4,25 % sur 15 ans) : 977 €.
• Différence mensuelle : +75 €, mais avec 22 000 € de trésorerie travaux intégrés.
• IRA : 1 917 €.
• Frais d'hypothèque + notaire : 3 100 €.
• Frais de dossier rachat : 800 €.
• Coût total du refinancement : 5 817 €.

Sur 15 ans, ce coût est absorbé par les intérêts qui restent maîtrisés et par la trésorerie mobilisée. L'opération est rentable si les 22 000 € permettent d'éviter un crédit travaux à 6,30 %, ce qui aurait coûté environ 8 900 € d'intérêts sur 10 ans. Simulez votre propre opération avec IRA sur foundy.fr/simulateur.

Comment vérifier le montant des IRA à payer

Trois étapes concrètes :

1. Demandez un décompte de remboursement anticipé à votre banque actuelle. C'est gratuit et opposable pendant 30 jours.
2. Comparez avec le plafond légal : 3 % du capital restant dû OU 6 mois d'intérêts, le plus faible des deux.
3. Refusez tout dépassement : si la banque calcule des IRA supérieures au plafond, refusez et exigez la conformité. En cas de blocage, une saisine du médiateur bancaire de l'établissement suffit à obtenir la correction.

Questions fréquentes (FAQ)

Les IRA sont-elles intégrées dans le nouveau rachat ?

Oui, la plupart du temps. FOUNDY inclut le montant des IRA dans le capital du nouveau prêt, ce qui évite d'avoir à les décaisser en une fois. Elles sont ensuite remboursées progressivement au taux du rachat, plus favorable que le taux d'un crédit conso.

Une rupture conventionnelle donne-t-elle droit à l'exonération ?

Non, la rupture conventionnelle n'est pas assimilée à un licenciement au sens de l'article L313-47. Seul un licenciement (économique ou pour motif personnel), à l'initiative de l'employeur, ouvre droit à l'exonération d'IRA.

Les IRA sont-elles fiscalement déductibles ?

Uniquement pour un investisseur locatif au régime réel : les IRA versées lors du remboursement anticipé d'un crédit finançant un bien locatif sont déductibles des revenus fonciers. Pour la résidence principale, aucune déductibilité.

Combien de temps pour obtenir un décompte d'IRA ?

Sous 10 jours ouvrés en règle générale. La demande se fait par écrit auprès de votre banque prêteuse, avec la date de remboursement anticipé souhaitée. Le décompte reste valable 30 jours.

FOUNDY calcule-t-il les IRA dans la simulation ?

Oui, à condition que vous saisissiez le taux nominal et le capital restant dû de votre crédit actuel. Le calcul est automatique et intègre le plafond légal, sur foundy.fr/simulateur.

Que se passe-t-il si mon offre de prêt initiale ne mentionnait pas d'IRA ?

Aucune IRA n'est due. La clause d'IRA doit être explicitement contractuelle dans l'offre initiale pour être opposable à l'emprunteur. Un crédit qui n'en mentionne pas peut être remboursé par anticipation sans indemnité.

Simulation gratuite avec FOUNDY

Notre simulateur intègre le calcul automatique des IRA au plafond légal, sur foundy.fr/simulateur. Simulation en moins de trois minutes, sans engagement.

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Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance, article L313-47 Code de la consommation · ORIAS · Banque de France, IRA · ACPR, médiation