Investissement locatif à crédit pour un couple pacsé : indivision ou SCI

Le régime de l'indivision, par défaut pour les couples pacsés

Sauf convention contraire inscrite dans la convention de PACS, les partenaires pacsés sont soumis au régime de la séparation de biens : chacun reste propriétaire des biens qu'il acquiert, mais lorsqu'un investissement locatif est financé et détenu par les deux partenaires ensemble, le bien tombe automatiquement en indivision. Chaque indivisaire détient alors une quote-part du bien, en principe proportionnelle à son apport financier, et toute décision importante concernant le bien - vente, gros travaux, mise en location - requiert en principe l'accord des deux indivisaires, ce qui peut complexifier la gestion courante d'un investissement locatif par rapport à une acquisition en nom propre.

FOUNDY est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929.

Répartition des parts, des revenus locatifs et financement à crédit

Lorsqu'un couple pacsé emprunte pour un investissement locatif en indivision, l'acte notarié doit préciser la quote-part de chacun, idéalement calquée sur l'apport personnel et la part de chacun dans le remboursement du crédit, afin d'éviter tout litige ultérieur en cas de séparation ou de revente. Les revenus locatifs sont imposés au nom de chaque indivisaire à hauteur de sa quote-part, et non au nom du couple globalement, ce qui a une incidence directe sur le calcul du taux d'endettement de chacun lors de futures demandes de crédit. En cas de rupture du PACS, l'indivision ne prend pas fin automatiquement : elle perdure jusqu'à un partage amiable ou judiciaire, ce qui peut geler la situation du bien pendant plusieurs mois.

Critère	Indivision (défaut PACS)	SCI (alternative)
Formalisme de création	Aucun, résulte de l'achat à deux	Statuts, immatriculation au RCS
Répartition des droits	Quote-part fixe selon l'apport	Parts sociales, souples et modulables
Décisions importantes	Accord requis des indivisaires (unanimité ou majorité selon les cas)	Décisions prises selon les statuts (gérant, AG)
Sortie d'un partenaire	Partage souvent complexe, possible blocage	Cession de parts sociales plus fluide
Fiscalité des loyers	IR au nom de chaque indivisaire, à sa quote-part	IR (transparence) ou IS selon option
Transmission en cas de décès	Pas de protection automatique du partenaire survivant	Statuts peuvent organiser la transmission

La stratégie FOUNDY pour un couple pacsé qui investit à crédit

Pour un investissement locatif à deux, FOUNDY recommande de clarifier en amont la répartition des apports et du remboursement du crédit, car cette répartition détermine directement la quote-part de propriété et l'imposition des loyers de chaque partenaire. Lorsque le projet est appelé à évoluer - acquisitions successives, association avec d'autres investisseurs, anticipation d'une transmission - la constitution d'une SCI peut être étudiée comme alternative à l'indivision, car elle offre une gouvernance plus souple et une sortie facilitée. Dans tous les cas, nos partenaires bancaires - CFCAL, SYGMA Banque (BNP PF), My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement - analysent la solvabilité de chaque partenaire pacsé, et FOUNDY construit le dossier de financement en cohérence avec le montage juridique retenu.

Questions fréquentes (FAQ)

Un couple pacsé achète-t-il automatiquement en indivision ?

Oui, sauf régime de communauté choisi dans la convention de PACS, l'achat à deux d'un investissement locatif place le bien en indivision, chaque partenaire détenant une quote-part correspondant en principe à son apport dans l'acquisition et le crédit.

Comment sont imposés les loyers d'un bien en indivision entre partenaires pacsés ?

Chaque partenaire pacsé est imposé à l'impôt sur le revenu sur les loyers à hauteur de sa quote-part dans l'indivision, indépendamment du fait que le couple soit imposé conjointement ou séparément sur ses autres revenus.

La SCI est-elle toujours préférable à l'indivision pour un couple pacsé ?

Non, la SCI apporte de la souplesse de gouvernance et facilite la sortie d'un associé, mais elle implique des frais de constitution et de gestion ; pour un investissement locatif simple et durable, l'indivision reste souvent suffisante.

Que devient le bien en indivision en cas de rupture du PACS ?

L'indivision ne cesse pas automatiquement à la rupture du PACS : les ex-partenaires restent copropriétaires jusqu'à un partage amiable ou, à défaut d'accord, une procédure judiciaire de partage devant le tribunal compétent.

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Sources : Legifrance - Article 515-5 du Code civil · Banque de France · ORIAS