Financer un investissement locatif en SCI IS 2026

SCI IS vs SCI IR : quel régime pour l'investissement locatif ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil courant pour l'investissement locatif en groupe (famille, associés). Elle peut opter pour deux régimes fiscaux :

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Imposition des revenus	Quote-part imposée chez les associés (revenus fonciers)	IS au niveau de la SCI (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà)
Amortissement du bien	Non	Oui (sur 25-40 ans)
Déficit foncier	Imputable sur revenu global (associés)	Report sur bénéfices futurs de la SCI
Plus-value cession	Régime des plus-values immobilières (abattements durée)	Régime des plus-values professionnelles (taux IS)
Frais de constitution	Identiques	Identiques

FOUNDY est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), immatriculé à l'ORIAS sous le n° 20004929, et agit pour le compte du courtier CREDIT-PACK.

Avantage de la SCI IS : amortissement + crédit

En SCI IS, le bien est inscrit à l'actif et amorti comptablement (valeur des constructions sur 25-40 ans). L'amortissement réduit le résultat imposable, permettant souvent d'atteindre un bénéfice nul ou faible malgré des loyers encaissés.

Couplé à un crédit immobilier locatif (intérêts déductibles + amortissement), la SCI IS peut générer une rentabilité nette d'IS quasi nulle pendant toute la phase de remboursement du crédit.

Financement crédit d'une SCI IS via FOUNDY

FOUNDY accompagne les SCI IS pour le financement immobilier locatif :

• Analyse de la capacité d'emprunt de la SCI (revenus locatifs + caution des associés)
• Présentation aux partenaires bancaires adaptés
• Structuration du prêt en phase avec le plan d'amortissement comptable
• Taux indicatifs crédit SCI IS 2026 : 3,80 % – 4,40 % sur 20 ans

Documents requis pour un financement SCI IS

• Statuts de la SCI et extrait Kbis
• 2-3 derniers bilans (si SCI existante)
• Liasse fiscale IS
• Avis d'imposition des associés/gérant (caution personnelle)
• Prévisionnel de cash-flow locatif du bien
• Compromis de vente ou titre de propriété

Questions fréquentes (FAQ)

Une SCI IS peut-elle emprunter sans caution personnelle des associés ?

Rarement. Les banques exigent généralement la caution solidaire du gérant et/ou des associés principaux. Sans garantie personnelle, les conditions sont très restrictives. FOUNDY identifie les partenaires les moins exigeants sur ce point.

Le crédit d'une SCI IS est-il plus cher qu'un crédit en nom propre ?

Légèrement. Les taux pour les personnes morales sont généralement proches des taux locatifs particuliers mais sans le bénéfice du taux d'usure (qui ne s'applique pas aux personnes morales). FOUNDY négocie au mieux les conditions.

FOUNDY conseille-t-il sur le choix SCI IS vs nom propre ?

FOUNDY informe sur l'impact du mode de détention sur le financement (taux, garanties, durée). Pour le choix fiscal optimal (SCI IS vs nom propre vs SCI IR), une consultation avec un expert-comptable est recommandée.

Simulation gratuite avec FOUNDY

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Intermédiaire (MIOBSP) soumis au contrôle de l'ACPR. Médiation : ANM Conso. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP, ORIAS n° 20004929) agissant pour le compte du courtier CREDIT-PACK

Sources : Legifrance - CGI art. 206 et s. (IS) · Legifrance - Code civil SCI · Banque de France · ORIAS