Transformer son ancienne résidence principale en locatif après déménagement — FOUNDY ORIAS 20004929

FOUNDY est un courtier IOBSP/COBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain — EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Un déménagement qui ouvre une opportunité locative

Lorsqu'un propriétaire déménage sans revendre son ancien logement, il se retrouve avec un bien qu'il peut choisir de mettre en location plutôt que de vendre. Ce changement d'usage transforme une résidence principale en investissement locatif, avec des conséquences directes sur le financement en cours et sur la fiscalité applicable au bien. C'est une situation fréquente lors d'une mutation professionnelle, d'un agrandissement familial ou d'un changement de vie, et elle mérite d'être anticipée avant que le nouveau logement ne soit acquis.

Le crédit immobilier initial a généralement été souscrit avec des conditions calculées pour une résidence principale, parfois avec des avantages spécifiques (taux, garanties, prêt à taux zéro le cas échéant). Le passage en location peut nécessiter une adaptation de ce financement, notamment si l'emprunteur souhaite simultanément financer l'achat de son nouveau logement.

Rachat de crédit et adaptation du financement

Le rachat de crédit est l'outil central de cette transformation : il permet de restructurer le prêt existant sur l'ancien logement, éventuellement en l'associant au nouveau crédit du logement d'habitation actuel, pour aboutir à une mensualité globale cohérente avec la nouvelle situation de l'emprunteur, qui doit désormais assumer deux crédits ou un crédit unique consolidé, tout en tenant compte des loyers désormais perçus sur l'ancien bien.

Critère	Détail lors de la transformation en locatif
Financement en cours	Crédit initial souscrit pour une résidence principale
Outil de restructuration	Rachat de crédit, avec ou sans regroupement du nouveau prêt
Revenus locatifs générés	Intégrés à 70-80 % dans le calcul du nouvel endettement
Impact fiscal	Passage de la fiscalité résidence principale à la fiscalité locative
Plus-value à la revente future	Perte de l'exonération résidence principale sur la période louée
Étude bancaire	Cumul des deux crédits ou capacité du prêt consolidé

L'impact fiscal du changement d'usage

Sur le plan fiscal, la mise en location d'un ancien logement personnel fait basculer les revenus perçus dans le régime des revenus fonciers (location nue) ou des bénéfices industriels et commerciaux (location meublée), avec les obligations déclaratives qui en découlent. Ce changement affecte également le régime de la plus-value en cas de revente future : l'exonération applicable à la résidence principale ne s'applique plus pour la période où le bien est loué, ce qui peut avoir une incidence significative si une revente est envisagée à moyen terme.

FOUNDY analyse la faisabilité du montage global — rachat du crédit existant, financement du nouveau logement, intégration des loyers futurs — pour présenter aux partenaires bancaires (CFCAL, SYGMA Banque, My Money Bank, CGI Finance, La Banque Postale Financement) un dossier cohérent qui tient compte de cette double dimension patrimoniale et fiscale.

Questions fréquentes (FAQ)

Faut-il informer la banque avant de louer son ancienne résidence principale ?

Oui, il est recommandé d'informer l'établissement prêteur du changement d'usage du bien, notamment si le crédit initial comportait des conditions spécifiques liées à l'occupation en résidence principale.

Le rachat de crédit permet-il de financer les deux logements en même temps ?

Oui, un rachat de crédit peut être structuré pour regrouper le crédit de l'ancien logement, désormais loué, et le financement du nouveau logement d'habitation, en tenant compte des loyers perçus dans le calcul de la capacité de remboursement.

La fiscalité change-t-elle vraiment une fois le bien mis en location ?

Oui, les loyers perçus relèvent des revenus fonciers ou des BIC selon le type de location, et l'exonération de plus-value applicable à la résidence principale ne s'applique plus pour la période de location.

Quels revenus locatifs sont pris en compte par la banque pour le nouveau financement ?

Les banques partenaires de FOUNDY intègrent généralement 70 à 80 % des loyers perçus sur l'ancien logement dans le calcul du taux d'endettement global de l'emprunteur.

Simulation gratuite avec FOUNDY

foundy.fr — contact@foundy.fr — ORIAS n°20004929

Courtier soumis au contrôle de l'ACPR. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

Guide rédigé par l'équipe FOUNDY — Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance — Code général des impôts · Banque de France · ORIAS