LMNP résidence services 2026 : financement

FOUNDY est un courtier IOBSP immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 20004929, exploité par Arthur Drumain - EI, SIREN 850 274 135, RCS Douai.

Les résidences services : un LMNP géré à bail commercial

Les résidences services sont des établissements proposant des logements meublés avec des services (restauration, ménage, accueil, animation). Elles se déclinent en plusieurs typologies :

Type	Population accueillie	Services
Résidence étudiante	Étudiants	Internet, laverie, sécurité
Résidence senior	Seniors autonomes (60+)	Restaurant, animation, aide
EHPAD (médicalisé)	Personnes dépendantes	Soins, médicalisation lourde
Résidence de tourisme	Vacanciers	Piscine, ménage, réception
Résidence d'affaires	Professionnels en déplacement	Fitness, coworking, réception

LMNP géré : le modèle d'investissement en résidence services

L'investisseur achète une chambre ou un appartement dans la résidence et signe un bail commercial avec l'exploitant. L'exploitant verse un loyer trimestriel à l'investisseur, garantissant un revenu régulier indépendamment du taux d'occupation.

Financement FOUNDY pour LMNP résidence services

Paramètre	Conditions
Type de résidence	Étudiante, senior, tourisme, EHPAD
Montant	60 000 – 250 000 € par lot
Durée	15-20 ans
Taux	3,50 – 4,20 % (particulier LMNP)
Intégration loyers	70-75 % du loyer bail commercial
Fiscalité	LMNP régime réel : amortissement → BIC nuls

Avantages spécifiques du LMNP résidence services

1. Rendement net stable : loyer garanti par l'exploitant (pas de risque de vacance direct)
2. Gestion zéro : aucune contrainte de gestion locative
3. Amortissement LMNP : résultat fiscal nul → pas d'impôt pendant la durée du crédit
4. Renouvellement bail : bail commercial renouvellé tous les 9 ans avec l'exploitant

Risques à connaître

• Risque exploitant : si l'exploitant fait faillite, le loyer garanti n'est plus versé
• Revente difficile : le marché secondaire de ces lots est peu liquide
• Loyer révisé à la baisse : lors du renouvellement de bail, l'exploitant peut renégocier le loyer à la baisse

Questions fréquentes (FAQ)

FOUNDY peut-il financer un LMNP en EHPAD ?

Oui. Les chambres en EHPAD (médicalisé) peuvent être financées à crédit via FOUNDY. Le loyer garanti par l'exploitant EHPAD sert de base au calcul du taux d'endettement. Les EHPAD sont des biens à très long terme (bail 12 ans minimum souvent).

La TVA récupérée sur l'achat d'un LMNP résidence services est-elle prise en compte dans le financement ?

Oui. L'achat d'un bien neuf en résidence services est soumis à TVA (20 %) récupérable si l'investisseur soumet l'activité à TVA (régime de la parahôtellerie). Le montant financé peut donc être HT (récupération TVA dans les 3-6 mois suivant l'achat). FOUNDY intègre cette particularité dans le plan de financement.

La revente d'un LMNP résidence services est-elle difficile ?

Oui. Le marché secondaire des LMNP gérés est moins liquide que l'immobilier traditionnel. La revente se fait souvent via des plateformes spécialisées. Il est important d'intégrer cet aspect dans la réflexion avant d'investir.

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Guide rédigé par l'équipe FOUNDY - Courtier immatriculé ORIAS n°20004929

Sources : Legifrance - CGI art. 151 septies (LMNP) · Legifrance - Code de commerce (bail commercial) · Banque de France · ORIAS